《广州市闲置土地处理办法》严厉打击囤地 增值地价一收土地成本可能翻倍

　　十几年前，可能几十元、几百元/平方米(占地面积)的地价，按照现在市场重新评估之后，可能会要数百元、数千元/平方米(建筑面积)。按照即将颁布的《广州市闲置土地处理办法》，某些土地一旦确认闲置的话，土地成本可能翻倍、甚至十几倍。而在2009年，广州一共收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。

　　2009年，经广州市人民政府批准，广州市国土房管局收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。

　　在这16宗被收回的闲置用地中，仅有一宗商住楼用地，为花都区华辉房地产综合开发公司，位于新华街田美村，占地2535.5平方米；其被国土部门无偿收回闲置土地，注销用地有关批文，解除《国有土地使用权出让合同》。

　　所占比例最大的是工业用地，达到30多公顷，占了近七成，其他有单位住宅、客运码头、邮政分局、培训用地等。

　　83万平方米逾期未动工

　　至于目前广州有多少闲置用地，广州市国土房管局有关负责人表示：“因为是一个动态的过程，很难说出一个准确的数据，但是在广州应该有几十宗。”

　　2009年11月，广州市国土房管局曾经一连公布22份加快动工建设进度催告函，督促总面积超过83万平方米的土地，按照约定时间动工。这一数量几乎相当于正常年度推地计划2.5万平方米的1/4。

　　在楼价高涨的背景下，社会上对“囤地促使楼价高涨”的声讨声不止。即便政府加快推地步骤，但是开发商拿在手中不开发的话，市场的供求矛盾还是无法解决，甚至人为造成供应紧张，推高房价，一些囤地多年的土地如今开发，当年低廉的地价在如今看来其土地成本甚至可以忽略不计，而出售到市场上，却不会因为地价便宜而“贱卖”给消费者。

　　“拿地不开发实际上是开发商和政府之间的一种博弈，开发商希望房价保持现有水平，囤积土地让政府卖地平抑房价的愿望落空。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

　　新政策解读

　　修订之后的《广州市闲置土地处理办法》，就是广州重拳打击囤地的有力措施。“在全国来说，是相当严厉的。”到底重拳在哪里，该负责人进行了详尽解读。

　　新政最严厉的就是征收增值地价。经过初步摸查，现在的闲置用地主要集中在花都、番禺，市中心比较少。但是花都、番禺在撤县之前出让的土地非常便宜，当时经济和房地产业都没有发展起来，几十元/平方米、几百元/平方米都有，而且是按照占地面积计算的。经过多年的发展之后，首先是地价升值了，在现在的土地拍卖市场上，花都、番禺等地的地价也有数千元/平方米，而且是按照建筑面积来计算的。而住宅用地的话，一般的容积率都在2以上，如此来计算的话，其中增值地价将非常可观。一旦新政实施，如被认定闲置用地的，首先要补交的增值地价，可能就是原来地价的几倍、甚至十几倍。

　　一次性征收20%比

　　按月征收成本翻倍

　　新政规定，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。而之前按月征收的时候，一般是按照地价的0.8%~1.2%来征收的，闲置几个月，就收几个月，最终不得超过20%。比如按照一个1亿元的闲置土地来计算，现在是一次性征收2000万元，而之前，只要征收(按照1%)100万元，新标准的处罚力度也是之前的十倍以上。

　　焦点一：什么地可以收闲置费？

　　怎么鉴定是闲置土地？怎么样的情况下，可以收闲置费，什么条件下可以收回闲置用地？该负责人表示，只要是没有按照土地出让合同开发的，就被认定是闲置用地。而且也不是到时只要请几个工人挖一点土就算动工的，而是其建设投资要超过其预算的1/4以上，才不算闲置。

　　在超过合同一年之后，可以收闲置费。一次性按照20%征收，逾期不缴纳，按日加收应缴土地闲置费总额1%。的滞纳金。闲置两年以上，可以无条件收回闲置用地。其中如果是开发商自己的原因要求改规划等原因，不在“豁免”之列。

　　焦点二：执行不透明治不了“囤地”？

　　一些专家表示，加大处罚力度，并不一定能够打击囤地，还要看执行的力度和透明度，否则提高罚款标准也难以起到阻吓作用。

　　对此，该负责人表示，处置闲置用地，不适合全部公开。因为一些项目可能正在洽谈项目合作，或是资金链有点紧张，正在融资，一旦全部公布的话，可能原本还可以进行的一个项目，会因此而夭折，一些项目公司可能因此直接破产。“原本还可以有救的项目，一公布可能直接将人家打死了，成了烂尾楼。”“达到收地的条件的时候，会召开听证会，也会及时公布已经收回的闲置用地。”(蒋悦飞）