北京：地价疯涨 国企频当地王

　　根据北京中原地产提供的数据：截至12月10日，北京市2009年共出让土地230宗，出让总面积1776.28公顷，比2008年增加306.37公顷，增长20.85%，若不含工业仓储用地，2009年出让土地116宗，出让面积达1080公顷，预计全年出让面积将达到1280公顷，比上年增长30.28%。

　　中原地产研究部门负责人认为：从2007年和2008年北京土地出让面积增长率分别为12.39%和8.57%可以看出，前三年土地供应量稳步增加，在经历了近两年房地产市场大涨大落之后，土地市场一度陷入低迷，进入2009年，为了保证经济增长，中央和地方政府实行宽松的货币政策，使得土地交易市场有了大量资金，大大刺激了地产投资，以致各路开发商疯狂拿地，于是2009年土地供应量出现激增。

　　数据显示：截至2009年12月10日北京土地出让价格平均287万元／亩，比去年上涨25.88%。按不同用途分，商服、办公及综合用地价格最高，平均460万元／亩，其中包括10幅加油站用地，价格高达692万元／亩，因而商服、办公及综合用地整体价格被提升。

　　住宅类用地价格平均442万元／亩，比去年上涨34.76%，工业仓储用地价格平均38万元／亩，同比下降13.64%。

　　中原地产表示，2009年北京市住宅用地平均楼面地价已达5359元／平方米，根据住宅用地楼面地价增长趋势分析，2007年和2009年分别增长30.59%和42.45%，其它年度增长不超过10%，而恰恰就是这两个年度房地产市场异常火暴，商品房成交量和成交价暴涨，似乎土地交易价格亦随行就市，到底是地价决定房价还是房价决定地价，土地市场的表象貌似印证了后者，不过可以肯定的是，住宅地价是随着住宅市场的表现呈现跳跃式增长的。

　　美联物业根据北京土地储备中心公布的数据统计显示：北京2009年截至12月17日合计拍卖涉及住宅类地块为69块。其中有30块地为有国企背景的企业获得，占据市场总比例达到了43%。而民企仅为57%。特别是2009年下半年，国企高价拿地频繁，明显占据了市场的主导地位，据美联物业市场研究部统计显示：在下半年北京成交的30块住宅地块中更是有18块由国企拍得，占到了市场的60%。

　　美联物业市场研究部总监张大伟在接受本报记者采访时表示，从北京市住宅地块成交比例中可以看出国企已占据市场第一。从2009年土地成交看建面均价第一也被国企牢牢占据，北京土地价格的上涨推动力更多来自于国企，特别是下半年，大部分地王都为国企“出品”。

　　上海：地王频现，地价狂涨113%

　　“2009年中国土地市场最耀眼的现象就是数量众多的央企地王。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在接受中国经济时报记者采访时表示，就上海而言，年初的金地青浦赵巷地块；年中的中海长风地块、绿地徐汇地块；年末的中建全国单价地王杨浦新江湾地块。地王的频繁出现与楼市过“火”存在必然的联系，而央企地王过多的情况下，与今年4万亿的投资不无关系。

　　易居中国根据上海市规土局公告统计，2009年上海已成交土地433宗991.29亿元，预期12月30日还有6宗工业仓储用地，按1328万元的总保证金预算，6块地的成交价在1.328亿元左右。因此，全年上海将有439宗土地成交，为政府创造992.63亿元土地财政收入，是2008年400亿元土地财政收入的2.48倍，比上一个高峰2007年的481.29亿元还要高出106%，创2004年8月31日土地招拍挂制度执行以来的新高。

　　易居中国分析师薛建雄对本报记者表示，在今年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性质用地，这78宗用地的建筑面积达908.96万平方米，总成交金额达657.18亿元，平均楼盘价7230元／平方米。对比2008年的44宗用地是住宅或含有住宅性质用地量的一倍多，但是908.96万平方米的可建面积只比2008年的732.56万平方米多出24%，成交金额却比2008年的248.56亿元多出2.64倍，平均楼板价比2008年的3393元涨了113%。

　　他表示，按2008年商品住宅13665元／平方米的价格算，当年的地价占房价的24.8%。2009年商品住宅的均价在15467元／平方米左右，那么地价将占今年房价的46.7%。另外，今年商品住宅的销售面积达1830万平方米，而开发商购得的可建住宅土地面积仅908.96万平方米。

　　薛建雄指出，今年这种“面粉”比“面包”更加紧缺、更加金贵的情况，是推动“面粉”和“面包”价格同时高涨的主要原因。以至于在政府加强楼市调控的时候，开发商集体呼吁政府多增加土地供应，以解决地价过高推高房价的不良影响。

　　由央企中建集团于12月23日拿下的新江湾城C6地块，楼板价高达32484元／平方米，这是今年住宅用地的价格之最，也是上海乃至大陆历史上住宅用地单价最高的。同样是央企的海航置业于9月8日拿下的陆家嘴E18单元1-10地块，高达36481元／平方米的楼板价，创下今年地价之最，同时也是除退地的163地块外的历史地价之最。

　　但是，易居中国的报告也指出，目前上海市场上拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅或含有住宅用地的项目，可建面积达4356.5万平方米。薛建雄分析，如果这些因动迁困难或被开发商囤积的土地能够被及时疏导开发出来，加上每年正常推出的几百万平方米住宅用地，未来3—5年内上海住宅市场的供应量可以保持和近年相当的水平。

　　易居中国的报告还指出，按照上海2009年统计年鉴的数据显示，目前上海住宅的保有量为4.72亿平方米，常住人口1888.46万来算，目前上海的人均使用面积为25平方米。人均居住面积则只有18平方米，离国际人均标准的30平方米还有很大差距。按照目前的人口水平来算，上海至少需要7.87亿平方米的存量住宅才够用；考虑到上海每年30万—50万的人口增长量，每年还需要另外增加1000万平方米左右的住宅建设量。

　　因此，目前上海的供地情况还远远不能满足市场需求。不过，薛建雄指出，随着上海轨道交通建设到所有郊区县，甚至通到江、浙之后，广大的远郊和周边城市预期可以提供更多的住宅建设用地，到那时住宅用地的紧缺程度就有望获得缓解。但这也需要一定的时间，同时也意味着更多的人口将居住到远郊或邻近城市。