财政部、国土部等五部委日前出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，剑指开发商囤地炒地。对此，部分业界人士认为，这一举措如果严格执行下去，本地中小房企将面临生死劫，但新政对抑制房价不会产生多大作用。

　　济南市开始执行新政

　　记者从市国土局了解到，在此之前，国家并没有统一各地土地出让金首付比例，山东省济南市土地出让金首付比例一般是根据土地出让(租赁)合同进行协商。

　　国土部门工作人员表示，目前已接到五部委的通知，并按相关规定开始执行，明确开发商今后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”；土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳；拖欠价款将不得参与新的土地出让交易。

　　新政加速房地产市场洗牌

　　在国家明确将对房地产市场进行调控、遏制部分城市房价过快上涨前，保利、海尔、万达、中海、绿地、北大资源等国内知名地产大鳄纷纷入济，并频频出手拿地，济南地价也随之不断走高，一年之内“地王”数次易主。此前曾有业内人士预计，随着地产大鳄不断进入，本地先天不足的中小房企将面临被淘汰的局面。对五部委出台的“拿地新政”，我市资深地产人士于青和赵鲁梁认为，如果该政策严格执行下去，本地中小房企将面临真正的生死劫。

　　于青介绍，新政出台前，地产商往往是先以各种方式拿到土地，然后到银行抵押贷款交土地出让金，用预售款搞开发还贷款，一些皮包公司甚至“空手套白狼”，不仅赚得盆满钵满，甚至以此实现了滚动发展；新政出台后，将让实力较弱的中小房企面临拿不到地的局面。“从近期济南土地市场的竞买情况看，本土地产公司参与招拍挂竞争的成功率非常低。成功率高的企业基本为外埠大牌企业，这些企业基本上都有上市背景，资金实力能够应对土地出让金首付提高等政策限制。因而，对本土企业来说，新政出台是挤压乃至灭失的过程。”

　　赵鲁梁则认为，现在济南一亩地出让金少则几百万，多的上千万，一次出让少则上百亩，多的数百亩，动辄几亿几十亿的土地出让金，不是一般中小企业能够承担的。如果银行再紧缩信贷，大多数中小企业只能面临被淘汰的结局，从而加速房地产市场洗牌。不过，他同时表示，“将没有实力、资质较差的部分中小企业淘汰出去，这有利于房地产市场的健康发展。”

　　新政并不能抑制房价

　　于青表示，随着中小地产企业的退出，今后的地产竞争将主要集中表现为大鳄之间的比拼。而这些大公司实力雄厚，“不差钱”，在土地市场的竞争必然十分激烈，很可能进一步抬高地价。

　　地价的不断上涨，特别是一些开发商囤地、炒地，一直以来被认为是高房价的推手之一。对此，于青表示，要真正打击囤地、炒地行为，政府相关部门还应该出台相应的配套政策，比如拿地之后两年内必须完成建设，否则对打击囤地炒地不会产生根本性的作用。

　　中国指数研究院副院长陈晟此前接受媒体采访时曾表示，新政会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼资金，增加普通商品房供给。于青认为，新政并不必然能增加住房供给，也不能抑制房价。随着竞争者减少，土地的集约化趋势将越发明朗，品牌化、品质化、豪宅化的情况也将进一步体现出来，这有利于降低消费者购房风险。不过，“如果形成地产大鳄控制的局面，将很容易形成价格联盟”，可能进一步推动房价上涨。

　　赵鲁梁则对新政能否真正执行持保守看法。他认为，对一线城市来说，50%的首付比例等规定可能没有问题，但对二线以下城市来说，“地方政府部门通过招商引资招来一个大的开发商本来就不容易，如果严格执行新的出让金规定，很可能就把开发商赶跑了。”赵鲁梁表示，为留住开发商，中小城市特别是县、县级市在贯彻执行新政时很可能要打折扣，打击囤地炒地、抑制房价也很可能成为泡影。(刘文忠)