“地王”促涨房价刺激地价 繁荣背后暗含风险——中新网
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    “地王”促涨房价刺激地价 繁荣背后暗含风险
2009年12月03日 09:36 来源:金融时报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  在房价上升过程中,频频出现的“地王”被认为进一步刺激了上涨的步伐。

  在房地产业一片欣欣向荣时,“地王”一方面带给房地产商业绩与股价支撑;另一方面,也成为不少中小房地产商展示品牌与实力的机会,巨大的“广告效应”带来的是巨大的无形资产。

  尽管目前统计数据还不能说明全国土地市场进入过热的局面,但在“地王”被不断制造的今天,我们也不得不思考其在刺激房价、带动地价、牵动股价之外,所隐含的问题与风险。

  “京城50亿元新‘地王’鉴临宜居之城——顺义,区域房价上涨在即!潮白河别墅区,最后的价值洼地……”11月26日,距离大龙地产夺得北京今年新“地王”不过数日,记者手机中收到上述颇具“诱惑力”的某楼盘的广告短信。

  频繁而出的“地王”正成为炙手可热的房地产市场中一道色彩艳丽的风景线,这一引人关注的风景线究竟会给房地产业带来些什么?是对房价的刺激、地价的带动?还是让制造“地王”的地产商成为新的资本市场“宠儿”?

  “地王”刺激房价

  今年以来,随着国内经济复苏企稳,房地产市场也由回暖逐渐演变为火热,而在一线城市,房价的上涨速度之快、幅度之大,令人叹为观止,一时间谨防资产泡沫的声音四起。

  在房价上升过程中,频频出现的“地王”被认为进一步刺激了上涨的步伐。有业内人士认为,全国不少地方“地王”的频频出现,对所在区域的房价确实造成影响。“地王”本身就是资本流动的风向标,这一资本流动必然导致房价的“被增长”,即“面粉涨价刺激面包提价”。

  “地王”刺激楼价的例子不胜枚举。在北京,中化方兴投资管理有限公司于6月30日以40.6亿元竞得朝阳区广渠路15号地块时。有专家就表示,地价的大幅攀升,一定会驱升房价。目前广渠门外10号地周边的二手房已经涨价了,而15号地又将是一个助推器,让北京东部的房价借势攀高。7月23日,金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷“地王”,随后一周,上海郊区房价全面上涨,涨幅远高于中心城区。当时有报道称,上海松江区、崇明县成交均价分别上涨14.32%和33.76%;嘉定区首次突破万元大关;金山区的成交均价上涨了90.38%,成交量则大涨64.52%。

  在全国房价已经大幅上涨之后,“新地王”的诞生显然成为更多开发商欢呼中的盛宴。记者再次翻看手机中的那条短信:“京城50亿“新地王”鉴临宜居之城——顺义,区域房价上涨在即……”实际上,北京大龙地产夺得顺义“地王”之后的几天内,位于该区域内欲转让二手房的业主纷纷提价,丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12%。据悉,目前顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右,环比11月上半月上涨了9.5%;而叠拼别墅等涨幅达到了12.5%。

  研究指出,在库存去化较快的一线城市核心地段,高地价意味着高房价,涨价和捂盘现象将伴随而来;此外,地价接近房价,预示房价涨幅将可能超过此前预计,一线城市房价仍有上调空间。

  “地王”带动地价

  “地王”实际上包括两个层面,即总价“地王”与单价“地王”。一般认为,总价“地王”更多的与单块地面积有关,而对房价、地价影响较大的是单价“地王”的出现。今年以来,在各地频出的“地王”中,诞生了不少单价“地王”。这一单价“地王”的出现,对于不少区域土地价格带动明显,甚至让此前2007年套牢的很多“地王”开始“解套”。

  如在2007年高位拿地的万科,其当年以17亿元夺得朝阳区西大望路27号住宅用地,曾是当时北京出让土地中的单价“地王”,楼面地价接近1.2万元/平方米。但在此后房地产市场的大幅下滑,房价大幅下跌的背景下,万科拿下的这一地块周边房价持续下坠,该区域周边楼盘的售价曾一度降至1.5万元/平方米以下,甚至出现每平方米售价仅1万元低价楼盘。当今年6月30日中化方兴以16000元/平方米的楼面地价拿下近在咫尺的广渠路15号地后,“新地王”笑颜的背后,是老“地王”迎来解套的欢愉。

  尽管“地王”频现带动相关区域地价走高,但今年以来的统计数据显示,全国土地市场并未出现全面火热的局面。国家统计局公布的数据显示,1月至10月土地购置、土地开发面积的增速分别为-18.7%、-4.6%,较1月至9月增长3.4和2个百分点,尽管降幅在继续收窄,但同比为负的增速,显示出土地市场“冰火两重天”的局面。有研究预计,四季度随着居住用地供应量大幅提升,加之信贷政策由上半年的“升中求稳”变为“稳中有升”,居住地价短期内进一步回升幅度有限,商业地价将基本保持小幅平稳上升态势。

  “地王”牵动股价

  在几乎每一次土地拍卖的现场,参与的房地产企业大都委派公司高层甚至老板级人物亲临,一块土地就在几十轮甚至上百轮的举牌中成为媒体报道中的“地王”。晋升“地王”对房地产商意味着什么?

  房地产企业能不能拿到地,关系到企业能否正常经营和可持续发展,对于上市房企,则直接会反映到其股票价格上。据报道,10月中国海外发展以108亿元人民币左右在沈阳、长春、重庆和佛山的四块住宅用地的竞标中胜出,公司的土地储备扩大了522.8万平方米。有研究据此预计,此次收购将分别增厚该公司2009年和2010年预测每股净资产值4.6%和4.2%。在上海股票市场上市的保利地产近期积极在重点城市获取土地,也被研究认为,现有项目资源可以保障公司未来3年业绩的稳定增长,研究同时表明,公司在重点城市和中心城区的储备仍显不足。中金公司在此前的一份研究中认为,不论是2007年之前还是2007年拿地较多的公司都会在“新地王”之后获益,隐含的土地价格上升带来企业更高的利润率和增长潜力,企业净资产值和利润率将有上调的空间。

  在房地产业一片欣欣向荣时,“地王”一方面带给房地产商业绩与股价支撑,另一方面,也成为不少中小房地产商展示品牌与实力的机会,巨大的“广告效应”带来的是巨大的无形资产。一个并不十分恰当但足以说明这一巨大效应的例子,是当年的地产“黑马”顺驰。2003年,顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目,就是这一次土地拍卖会,让顺驰旋即在北京地产界“扬名立腕”。同样,在夺得今年“地王”之前,中化方兴为业外所知并不是很多,大龙地产也仅是A股市场上默默无闻的房地产股。一切似乎在一夜间转变,晋升“地王”,媒体连篇累牍的报道,让公众对这些公司有了新的认知。大龙地产夺得“地王”的消息甫一公布,其股票价格当天即以大涨7.54%收盘。

  “地王”背后的冷思考

  尽管目前统计数据还不能说明全国土地市场进入过热的局面,但在“地王”被不断制造的今天,我们也不得不思考其在刺激房价、带动地价、牵动股价之外,所隐含的问题与风险。

  在中国经济高速发展的几十年中,房地产业经过几轮起伏,即使在最近两年,从2007年的地产泡沫,经过去年短暂调整后,今年又掀起一轮快速上升的浪潮。面对今年频繁诞生的“地王”,有知名地产商老总在博客中写道:“二十年从商经验告诉我,对一个房地产公司来说,常常是一块土地定生死。短短十年的中国房地产历史,多少公司因一块土地死掉了。”在行业上升期,高价拿地迅速开发,给企业带来的是利润,但反之,如果行业出现起伏,高成本的土地没有及时消化,对资金实力并不强的企业,亏损甚至因此倒闭的风险恐将随之而来。因此,房地产企业在将“地王”揽入怀中时,更应考虑自身实力是否与之匹配,从而进行风险的有效控制。

  从土地市场角度考虑,当企业纷纷涌入争抢土地资源,却并不急于开发时,造成事实上的很多“囤地”现象,如果地价继续走高,就会由此滋生出一批“倒地”的地产商。业内曾有人称,国内有近三分之一开发商只倒地不盖房。我们姑且不去考证此比例真伪,但至少说明,许多开发商在圈好地之后,静待地价走高来赚钱。这一行为,不仅是对土地资源的巨大浪费,更对整个行业的长远发展不利。从2007年产生的许多“地王”看,“晒地”成为一种集体现象,这背后除了行业调整原因外,是否还有其他因素,颇费思量。 (赵洋)

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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