囤地的核心问题不在经济层面，而在政治层面。不在博友的论战层面，而在中央和地方的博弈层面，不在土地财政的积弊层面，而在改革的利益分割层面。

　　但，有一点可以肯定：那就是攻克囤地需要多种方式同时作用。从这个角度来讲，成都目前正在探索的这个模式，对攻克囤地顽疾，将有着深远的意义。

　　作为“统筹试点”城市，成都有着得天独厚的政策倾斜优势，以及改革探索先行权；作为灾后重建重点地区，成都也有着独一无二的区域优势和资金支持。从解决囤地的原因之一，也就是解决土地稀缺和相对刚性的角度来看，成都模式或许是未来土地市场的先行者。

　　要论囤地顽疾，先看囤地的几个深层次原因。

　　首先，土地总体供应不足。

　　以北京为例：北京市2006年全年土地供应计划6500公顷。

　　北京2007年供地将控制在6300公顷以内，并鼓励引导利用存量建设用地，增加廉租住房、经济适用房等土地供应，继续禁止别墅类房地产开发和党政机关新建培训中心等项目土地供应。

　　2008年土地供应总量控制在6100公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2600公顷左右。

　　2009年土地供应总量在5700公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3300公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2400公顷左右。

　　实际上，北京已经连续三年没有完成供应计划。至于原因，笔者认为有这么几点：1、土地刚性(相对来讲是非可再生资源)。2、18亿耕地红线使得审批越来越严格。3、拆迁成本上升，难度加大。4、特殊原因，比如08年处于调整期。

　　不仅北京，上海、深圳等标杆城市也存在着土地供应总量逐年下降的问题。其他的标杆城市也存在同样的问题。由于这些城市的发展已经接近饱和，人口不断增加的同时，拆迁难度却有增无减，土地供应总量减少，再加上有些开发商囤地的现象，真正进入市场流通的土地就更加少了。这几大原因在客观上，造成了城市土地实际供应不足的现象。对于开发商来讲，土地是核心资源，是房地产的一级市场，因此只能硬着头皮在土地拍卖现场“抬杠”。毕竟“巧妇难为无米之炊”，争地之心可以理解……

　　其次，土地可再生程度低。

　　土地是非可再生资源，但又不是绝对的不可再生，利用旧城改造，利用征用农村的集体用地两条途径，土地也可以说是相对的可再生资源。

　　但是，因为我们国家的特殊国情，也就是“城乡二元结构”和土地的所有权问题，使得土地无法在城乡之间流通。城市是土地国有，尤其是在一线城市，只能靠旧城改造来获得新生土地，但像深圳这样的城市，用地早已接近饱和。而征集郊区的集体用地，扩大城市规模这条路，不仅受到18亿耕地线的限制，还需经过一系列的审批，比如区域城市群之间的规模控制问题等等。

　　两种原因使得土地的刚性特点非常明显，这就为土地的升值留下了很大空间，而这也正是开发商囤地的基本考虑。很明显的道理，如果土地价格越来越便宜，哪里还有屯地的必要？另外，囤地牵扯到国土、规划等等政府部门，处罚程序繁杂，可做手脚的地方很多，更重要的是因为政府也早已成了利益相关者，因此囤地的现象才越来越严重，而且治理难度相当大。

　　既然囤地的一大重要原因是土地实际供应量减少，那么在18亿亩耕地红线的限制下，尽可能地增加土地供应，则可以在一定程度上缓解囤地顽疾造成的副作用，或许是一条终南捷径。

　　成都由于是“统筹城乡”试点，就可以对城市和乡村的土地进行统筹整理，通过把农民集中安置，腾出大量的宅基地，一部分复耕增加耕地指标，一部分指标拿去在城市征地。如此则可以置换出大量的土地供应指标。

　　2004年以来，成都市已实施土地整理和城乡建设用地挂钩项目135个，投入资金88.3亿元，整理面积125万亩，新增耕地19万亩，在改善农业生产条件、提高农地产出的同时，增加了有效耕地面积用于建设项目占用耕地的占补平衡，以确保区域耕地总量不减少、质量不降低。而新增耕地19万亩则为征地指标的获得埋下了伏笔。另外，农村的土地价值远比城市土地的价值小，通过置换土地指标，不仅是一定程度上缓解用地紧张，还能变相释放土地价值，集资，让土地价值最大化。

　　未来6年，成都市还将对全市农村尚未整治的300万亩左右耕地，和30万亩左右农村居民点进行综合整治。在提高农民生活条件、改善村容村貌的同时，节约集约使用农村集体建设用地，并在符合规划的前提下，将节约的集体建设用地指标放在有需求的区域使用，进行综合整治。平均每年整理耕地50万亩，整理农村居民点5万-6万亩，新增耕地面积4万-5万亩。

　　其综合整治的实质，就是建立统一的城乡建设用地市场，把综合整治腾出的农村建设用地挂钩指标逐步进入土地有形市场公开交易，并由出价高者取得挂钩指标使用权。

　　今年虽然是土地市场复苏后的关键一年，全国频频出现的地王，让土地价格一再飙升，而成都的土地市场则相对理性。就连众人都翘首企盼地王出现的城南某地块，也被保利兵不血刃地收入囊中。而成都并不缺少资本实力雄厚的开发商，沿海、港资、外资、以及央企如云，但今年的土地市场却不像其他城市那样疯，除了各企业的战略考虑外，成都未来的土地供应相对充足也是一大原因。这个模式对于其他城市来讲，或许有着重要的借鉴意义。

　　囤地顽疾产生的背景复杂，时间久远，要治愈绝非一日之功，而且还需多种措施一齐运用。成都的统筹城乡土地的试点，虽然不能以一己之力解决囤地顽疾，但这种尝试却为解决囤地难题带来了一些希望。

　　另外，成都是“统筹试点”区，就像是1978年的“小岗村”一样，都是第一个吃螃蟹的地方，还是灾后重建重点，所以有着得天独厚的政策倾斜优势，其他省市目前只能研究不能东施效颦。考虑到一个成功模式的探索到上升为理论，再到全国推广则还需时日。但成都从2004年就已经在探索，并且取得了许多成绩，今年就成都楼市一枝独秀这个方面来讲，或可以从一个侧面证明成都模式，对于探索解决“囤地”问题有着很大的作用。无论作为开发商，还是业内的同仁，在注视全国局势的同时，别忘了关注一下这个天府之国正在发生的裂变！（张宇良）