下半年土地拍卖市场上制造的大“地主”越来越多

　　广州楼市嬗变：从“地王”到“地主”

　　从近期广州市政府推出的商业及住宅用地来看，琶洲、大学城、花都以及从化已经成为主要的土地供应区域。另外，城中村等“三旧”改造的推进，也将使市中心区域的低效能土地得到释放和利用。不过，从大学城近期土地成交情况来看，城建地产似乎有成为大学城霸主的决心，每次土地拍卖都有势在必得的劲头，让人不得不担心大学城土地有被其垄断之嫌。上周，市房管局再发出将出让大学城5地块的公告，这也引发了业内人士对城建地产是否会再创大学城地价新高的“口水”。

　　在这两年新兴的土地开发区域中也不难发现，大开发商已经越来越集中持有部分地段土地——想起珠江新城，就会想起在此拥有16个地块、珠江新城的“地主”富力地产；想起花都就会想到雅居乐地产在107国道的盘踞；想起金沙洲，也会马上出现城建地产、保利地产两个大开发商的身影；想起大学城，脑海中更是立刻会蹦出大大的“城建”两字。除了对新兴土地开发区域的争夺，大型开发商在城中村等“三旧”改造过程中也显示出了明显的优势。尽管城中村等“三旧”土地的释放还需要较长的过程，但从目前猎德、琶洲、同和等大型城中村改造的趋势来看，富力、保利等大型开发商获得这些土地似乎成为顺理成章的事情。

　　也许这种群雄割据的情况还没到达只有一二家开发企业高度垄断的状况，但土地越来越集中在少数几家大型上市房企手中已是不争的事实。有分析人士指出，如果说今年广州上半年土地市场最大的特点是制造“地王”，那么下半年最大的特色是制造“地主”，富力、雅居乐、城建地产……从“地王”到“地主”转变的背后，是土地越来越集中到房企巨鳄手中，这也为其炒高房价提供了可能。 记者 陈白帆

　　现有土地出让形式难防垄断

　　一位在珠江新城有项目的中型开发商负责人表示，大型开发商对土地价格的控制已经逼迫中小型开发企业渐渐退出广州土地市场，“当时我们也想争夺珠江新城最后一块住宅用地，我们的预算是地价8000多元/m2。不过，一进入拍卖环节，我们很快就不再举牌，因为楼面地价很快超出了我们的预算。”无独有偶，另外一家曾经在广州市场有几个大型项目的中型开发企业负责人也表示，广州土地价格已经高到吓人，而且基本都被几家大型上市房企收归囊中，不如到其他城市发展更有数为。

　　同时，在对城中村的改造方式上，也有不少开发商提出了疑虑。在老城区有多年开发经验的某中型开发商担心，如果一条城中村只由一家大公司整体取得改造，并且未必是通过公开拍卖或招标方式，而是通过和村委会协商方式取得改造项目，是否有可能造成新不公平和土地垄断？他建议，政府在进行城中村改造时，应该制定更加清晰的细则，根据每年的现实情况来决定是否加大或者缩减土地供应量，让更多开发商能够有机会分享城中村改造的成果，并且通过有效竞争来防止楼价被几家大型开发商操控。

　　广州某地产专家表示，政府应该正视在以拍卖为主的土地出让过程中已经发生的问题，“2005年的‘地王’到现在也没能推出，2007年‘地王’已经推出的又有几块？之前说过要对不开工‘地王’进行处罚，但现在也没见到任何处罚。当然，每个开发商都有自己的理由，比如政府迟迟不交地，拆迁难，规划修改等。但不管什么理由，一旦超过规定的两年时间，政府有关部门就应该向市民及时发布各个地块的进展情况，并且严格依照合同办事，该收的收，该罚的罚。否则，因为拿块‘地王’就能带动周围原先的住宅产品价格飙升，从而取得巨额利润，那么以后这种通过提高面粉价格，从而拉高面包价格的简单粗暴但有效的方式，将会一再出现，最终受伤害的，则是不得不购房的广大市民。”

　　记者观察

　　垄断能产生超额利润

　　近期不少媒体都对广州的土地垄断状况进行了关注，普遍的观点是，对区域土地的垄断正是开发商创造超高利润的新手段。而正是由于垄断了区域土地，因此开发商对于开发时间、价格高低、销售节奏都有很大的掌控权，他们可能会“故意”制造出区域住宅供应短缺的局面，从而拉高楼价赚取垄断利润。比如大学城的土地，在尚未有任何住宅项目推出市场的前提下，大众对其价格的心理预期已经在短短大半年时间从8000元/m2左右抬到了1.3万元/m2以上。

　　而由于“拿地不动工”的处罚机制不完善，简直可以说没什么风险，大型开发商当然会继续高价拿地-囤地-再高价拿地-推高整个区域价格的行为模式。垄断区域能产生超额利润，相信每个玩过大富翁的人都能清楚这个道理。(陈白帆)