广州市政府常务会议原则性通过《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》

　　在年均仅有13.2平方公里新增建设用地的广州，在房价动辄过万元的市中心，仍有一幢幢偌大的旧厂房、旧市场，它们不仅占据了宝贵的土地资源，而且还有碍城市形象。如何让这些旧厂房重新焕发活力，成为城市现代化的新生力量？记者昨日获悉，广州市政府常务会议已经原则性通过《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》(下称《实施意见》)，对于本市辖区内的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场(以下统称旧厂房)等低效利用的产业用地，按照不同类别，或者改变土地性质，或者通过公开出让利益分成等方式，让旧厂换新颜，旧城变新城。

　　记者从《实施意见》上获悉，按照不同的土地性质和情况，广州已经制定了一整套具体措施。其适用范围分为两类，一类是原址厂区国有用地以及已建成的旧厂房，现规划控制为商业金融业、文化娱乐、办公、教育科研设计、居住等非工业用途的国有土地；一类是农村集体土地上的旧厂房等低效用地。

　　据了解，由于些许内容尚存争议，该政策不排除在印发前还有细微改动。　

　　意见摘要

　　旧厂房转变性质公开拍卖，原使用人或可享用其成交价的60%；

　　在确保原厂主体建筑结构不改变的前提下，可临时改变原有建筑物用途或进行适当的临时扩建，用于除商品房开发建设以外的第三产业；

　　集体土地上旧厂房完善手续后用于商品房开发的，应当先转为国有土地。

　　国有土地

　　改造方案

　　企业异地重建停业损失可补偿

　　整合地块不得超原址用地10%

　　《实施意见》：对于国有用地，已取得合法国有建设用地使用权的用地，符合城乡规划的，可对原址土地进行改造。无合法用地手续，但土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划的，由土地实际使用人先行完善国有土地确权和集体土地征收手续后，依城乡规划实施改造。按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，可一并列入改造范围，整合地块面积一般不应超过原址用地的10%。

　　处置程序：原址土地使用权人向市“三旧”改造办公室提交土地处置申请，市“三旧”改造办公室(会同相关部门)拟订原址用地土地处置方案，编制改造计划，并向土地使用权人出具处置批复意见。

　　按土地纯收益返还不得超40%

　　《实施意见》：具备开发经营条件的原址用地，由土地储备机构收购土地或由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让、并返还土地收益给原土地使用权人。

　　土地公开出让成交价低于出让底价2倍的，按成交价60%返还土地收益给原土地使用人；成交价高于出让底价2倍的，最高按出让底价2倍的60%确定原土地使用人土地收益，超出出让底价2倍的部分全部归政府。原土地使用权人也可申请返还土地纯收益，按纯收益返还的，返还比例不超过40%。

　　处置程序：经营性用地公开出让后，竞得人按规定办理建设项目规划、用地、建设等手续。市国土房管局收取土地价款后，依签订的协议办理土地收益返还手续。

　　注意：土地出让成交后，因规划调整使地价款发生增减的，原土地使用权人已确定分配的土地收益不再调整。

　　原址临时改建但用地性质不变

　　《实施意见》：根据文化主管部门意见，企业原址建筑属工业遗产需成片保留，或原址用地要单独开发的(商品住宅开发除外)，可由企业改变土地性质自行开发改造，原土地使用权人按改造前后新旧用途市场价的差额缴交土地出让金。

　　原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经市规划部门批准，在确保主体建筑结构不改变的前提下，可临时改变原有建筑物用途或进行适当的临时扩建、加建、非主体建筑物的局部拆建等，用于除商品房开发建设以外的第三产业，但不改变原址用地的使用性质。

　　处置程序：由原土地使用权人自行改造的，原土地使用权人凭处置批复意见和相关权属文件到规划、用地审批部门办理相关审批手续。

　　企业异地重建停业损失可补偿

　　《实施意见》：原址用地规划控制为道路、绿地及其他市政公用设施或非营利性公共服务设施等不具备经营开发条件的，由政府依法收购并给予补偿。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装及管理费用和停业损失等纳入补偿范围。

　　注意：按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请的用地，在按原规划建设前已改为商业、旅游、娱乐、设计研发、住宅等非工业用途的，土地出让金标准另行制定，不适用本意见。

　　集体用地改造方案

　　不参与旧村改造的

　　须由政府公开出让

　　来自广州房管局的数据显示，目前全市农村建设用地有652.5平方公里，占全市建设用地的40%，农村土地资源潜力巨大。

　　《实施意见》：没有纳入城中村改造的集体建设用地，同样可以有序地流转和盘活，主要可以分为六大类：

　　1.未列入市要求全面改造的城中村，其村集体组织可根据改造项目的需要确定改造范围进行开发建设。

　　2.已有合法用地审批手续的，村集体组织按规定办理集体建设用地使用权确权登记后，可依规划自行改造或流转用作除商品房开发以外的经营性开发项目。

　　3.没有合法用地审批手续的，用地行为发生在1987年1月1日之前的，根据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权。用地行为发生在1987年1月1日~2007年6月30日之间的，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规定落实处理(处罚)后，由村集体组织按现状办理用地审批手续。

　　4.没有合法审批的用地需补办手续的，应当与留用地指标管理相结合。有留用地指标未兑现的，须抵扣留用地指标。留用地指标额不足改造范围用地面积，但规划确需使用土地或属于须纳入城中村全面改造范围内的，作预支留用地登记办理用地审批手续和确权。此情形可保留集体土地性质。

　　5.没有合法审批的用地需补办手续，不属于须全面改造的城中村，且无留用地指标的，若改造项目符合现代产业发展要求，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，按现状办理征收并转为国有建设用地后交由村集体组织使用，并按规定办理协议出让手续。

　　6.集体土地上旧厂房完善手续后用于商品房开发的，应当转为国有土地。其中不与旧村一并改造的，须由政府组织公开出让，并按照国有用地处置确定的比例返还土地收益给村集体组织。

　　处置程序：先完善用地审批手续后确认建设用地使用权。

　　数字看缺地

　　新增建设用地大幅减少

　　如今，在广州城市建设中，最缺的是土地。2008年到2020年广州可新增的建设用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，仅为1996年至2007年期间年均水平的1/4。

　　“三旧”严重困扰城市发展

　　在新增土地有限的情况下，许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下。据统计，广州市现有旧城镇、旧村庄、旧厂房等低效用地约74平方公里，已成为困扰广州城市更新的一大难题。　　

　　数字看腾地　　

　　4年腾出28km2低效用地

　　在《广州市推进“三旧”改造试点工作方案》的草拟文件中，广州计划在近4年的“三旧”改造计划里，改造低效用地达到28平方公里。

　　去年，广州明确将环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业纳入“退二进三”范围。(蒋悦飞、李婧)