从今年4月徐泾新一年“地王游戏”开局到7月金地创赵巷地王，再到近期中海夺长风新“地王”。半年不到，上海土地市场接二连三刷新“地王”记录。“地王”一直不断涌现，面粉真的比面包贵吗？朱家角投资开发有限公司董事长鲁千林认为，这是目前成本的稀缺性和动迁难度增加导致的结果。

　　影响土地价格的因素主要有三个，一个是土地资源的稀缺性、动迁成本的增加和城市人口增加对房产需求预期不断增加。土地资源稀缺，说白了就是可以出让的供应量越来越少。全国18亿亩红线不能动，扣除工业、商业用地，还有大量的基础设施用地，可以推到市场上的住宅用地就更少。

　　二是大批住宅保障性用地，商品住宅的用地会越来越少。上海近年的土地供应计划一年比一年少，2009年计划2.4万亩，实际今年上半年，土地供应真正招拍挂的不到计划的1/3，结果是可以供应造房子的土地越来越少。而且政府推地有规划限制，必须符合三个规划：第一，土地利用的整体规划，第二，整个建设的规划，第三，控制性详细规划。

　　三是受限于指标。现在推出土地，有三个指标。第一是有用地指标，农业用地转化为建设用地，整个上海有控制量，18亿亩就是不能逾越的障碍。第二是占补平衡指标，用农业用地转化为建设用地，必须坑补一亩土地，原来的湖泊或者宅基地，要坑补成农业用地以后才能建房子。第三，还要符合出让指标，土地供应在800到900万平方米，也会控制每年土地出让的指标。因为现在的土地出让必须是净地 (动拆迁已完成)，受制于一些土地动迁制度，比如土地流转、物权法等等政策，动迁的难度大大增加。

　　另外，土地前期开发费用不断增加，比如征地的补偿费、动迁安置补偿费、占补平衡费、市政配套费用等等。以朱家角为例，2006年以前，每亩地前期开发费用大概在50万元，现在已达到80万元，再要加上占补平衡指标费和市政配套费用，基本成本也要达到150万元/亩。征地补偿费原来是农用地1.2万元，现在涨到2万元。一亩土地上假如安置两个劳动力,一个要增加4万元，4个就是20万元。占补平衡指标以前是10-20万元，预计现在要达到30到40万元。市政配套费用也不断增加，2002年8万元/亩，现在大概35万元/亩。