预计总投资超过100亿元的琶洲城中村改造正式进入土地出让阶段。作为首个纯市场运作的城中村项目，房地产业界专家和本报记者分析市国土房管局公告后发现，小房企和外来客拿地估计没戏。广州符合地块竞买资格的房企也不多。

　　注册资质竞买条件很严格

　　中地行市场与传播部总监张斌指出，此次琶洲城中村改造有苛刻的竞买人条件。其中第一条要求，必须为一级资质的房地产开发企业，且注册资本15亿元人民币以上。而第二项条款，对于前两年资产超过90元、净资产超过15亿元的规定，直接将中小型开发商排除在此次土地出让的计划之外。

　　竞买人条件中有“竞买申请人须在广州市海珠区拥有建筑面积5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用”的规定。不少“非广州籍”的外地豪强亦被挡在了门外。

　　仅少数本地房企具备资格

　　对比开发商项目储备数据发现，广州大型房企中，在海珠拥有如此规模商用物业的企业也不多。

　　中原地产项目部总经理黄韬推测，琶洲城中村改造或已有内定人选，出让只是“走过场”。据称，他的理由是出让条件中要求开发商在土地成交30天内，就必须与琶洲经济联合社签订开发建设协议。“如果企业和城中村方面前期没有沟通，并且谈妥条件，绝对不可能在如此短的时间内签出合同。”

　　-改造难点

　　日前，记者从市国土房管局的一份研究报告中获悉，目前城中村改造面临的难题还有很多。其中房地产权、公共事务管理和外来人口等都是无法回避的难题。

　　房地产确权标准

　　目前，城中村村民用地存在祖屋继承、宅基地多次划分、征地返还复建及违章抢建等一系列问题，造成了村民土地和房屋确权极端复杂，村民房屋很少进行确权。

　　土地与房屋确权面积标准与村民实际占有的数量相差太大。如果完全按现行政策法规标准进行确权将会对村民既得利益损害巨大。

　　公共事务管理

　　目前政府管理上存在缺位现象，比如按规定7米以上道路由城市接管，但联社集体用地区很多道路在7米以下，成为不能纳入政府管理范围的盲区。以荔湾区为例，在政府不接收的情况下，该区共有村道路220条，面积165万平方米，其中纳入市政管养的村道路仅为12.6万平方米，只占村道路总数的7.6%，公共设施标准较低、设施老化现象严重。

　　外来人口流动问题

　　如果短期内大规模清拆城中村，势必会带来外来流动人口租住的廉价房源减少，外来劳动力流失等问题。广州市国土房管局此前考虑向农民租用城中村的土地用来建廉租房，再由政府以低租金租给有需要的困难家庭，这样做既能解决农民的收入问题，又能解决困难家庭的住房问题。

　　本报记者 王卫国 张婧 李春花 游星宇 朱大尉 鞠杨