“单价地王”暗降楼面单价

　　融华世家小区终于对外打出宣传广告了，这个曾在北京亚奥地区楼面地价最高的“单价地王”自7月重新开工以来，在9月首次将围墙上的其他广告替换为该项目广告，附近居民认为它要入市了。这则广告称，该地块打造的高档社区将容纳300多户居民。

　　楼面地价高达每平方米13800元的高价地，在周边房龄5年内的二手房每平方米17000元时开工入市，如何赢利？中国经济时报记者在采访中发现，融华世家已经修改了之前的规划，通过提高小区容积率，降低楼面单价。

　　“早在2008年我们就曾经因为担心‘融华世家’影响主场小区住户的采光权，去北京市规划局朝阳分局申请过查看规划图纸，当时距离主场小区最近的是一个五层的板楼，但是听说现在多了一栋二十二层的塔楼，五层的板楼不见了。”主场小区居民何先生告诉中国经济时报记者，小区里有居民咨询过北京市规划局朝阳分局，相关人士向居民证实确实有修改规划，但表示对于变动的情况不方便在电话中透露，要求附近小区居民采取信访的方式了解。

　　向规划局咨询的小区居民向记者证实，该局人士一再表示，只要融华世家的开发商依据规划施工，就不会影响到正北方主场小区居民的采光权。

　　但这并没能打消居民的顾虑，8月下旬融华世家施工方在工地边最不显眼的位置贴出了修改规划后的图纸，没过几天便匆匆忙忙撕掉。

　　“由于热力管道公司正在施工，进出主场小区南边的路已经被挖成深沟，施工方选择在这里张贴修改后的规划，让小区居民从正在施工的沟里爬上去才能看到图，明摆着就是不想让人看到。”

　　自融华世家开始施工建设以来，关于其如何赢利的质疑声便在附近小区居民中不断蔓延开来，而今面对修改后的规划，谜底已经解开。

　　“融华世家一共就5栋楼，用一栋22层的替换掉5层的楼房，开发商变相提高了容积率，之前过高的楼面地价已经被摊薄。”何先生说。

　　本报记者向北京市规划局朝阳分局求证上述消息的真实性，接电话的工作人员表示规划确实有所调整，但不方便透露新规划内容和容积率的变动信息。

　　区域新地王不断涌现

　　老的地王还在消化中，新地王却不断产生。时隔仅一年半，北京亚奥地区又出现一个楼面地价高达15217元／平方米的“单价地王”。

　　6月26日下午，中国电子旗下的成都中泽置业有限公司经过46轮竞价最终以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)住宅及居住公共服务设施用地。

　　如果除去配套的2万平方米安置房面积，该地块的单价高达15217元／平方米，超出5月份富力竞拍广渠门外10号地时创造的15141元／平方米的最高单价。

　　新“单价地王”的产生，让附近居民们纷纷提高未来二手房的销售预期，融域小区的居民们认为，“这个地王要是能卖到每平方米25000元，我们小区的二手房的报价也可以再提高一些”。

　　附近中介公司的工作人员向记者证实，自6月底出现“单价地王”以来，一些小区业主确实提高了报价，目前周边小区业主的报价普遍在2万元／平方米以上。

　　今年北京地区已经产生了不少的“单价地王”，其中最引人关注的是中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地，刨去3万平方米左右的公共建筑面积，可售面积折算出的楼面地价将达16240元／平方米。受其影响，北京东部地区一度被宣称将奔着每平方米“3万元”而去。

　　不仅中心城区，北京城区周边的楼面单价也在被不断刷新。9月8日万科在房山区拍出楼面单价高达6500元／平方米的区域“单价地王”，而此前大兴区拍出两块“单价地王”已经导致区域二手房市场受地王刺激价格上调。

　　来自链家地产的数据显示，9月第一周北京大兴黄村区域二手房成交价格达到8100元／平方米，虽与8月同期相比基本持平，但相比7月同期则高出几乎15%。

　　链家地产市场研究部的人士表示，7月初大兴新城北区地块和大兴黄村地块两大区域“地王”的出现让该地区价格涨幅快出其他区域至少5%左右。

　　大兴区一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，自从区域“单价地王”诞生后，多数地产项目都调高了售价，目前大兴区的在售新项目价格普遍在10000元／平方米左右。

　　“如果我们不调高项目售价，新地王由于拿地成本过高，必然面临很大的入市压力，现在是我们已入市的楼盘给地王‘抬轿子’，以后是他们给我们抬。”上述开发商私下向记者表示。

　　面临不确定性

　　北京正略钧策管理咨询公司的合伙人薛迥文告诉中国经济时报记者，他们跟踪的全国各地一些产生于2006年和2007年“总价地王”，现在开工并入市的寥寥可数。

　　“仅退地的就有苏宁环球在上海拍下的黄浦区南京东路163号地块，此外福州地王、广州科学院的高价地都被开发商退给当地政府。”薛迥文表示，还有一些项目采取了转让股权的方式，目前已经入市的主要有星耀地产开发的天津星耀五洲项目。

　　但从今年频频拿地的公司性质来看，薛迥文认为，由于近期入市拿地的企业多具备国企背景，资金实力要明显强于2007年和2006年拿地的民营企业，在项目的开发上会具备更多优势。

　　“上半年房地产公司公布年报显示多数企业经营情况都不错，它们消化之前高价地的能力增强，但对于没有上市、融资途径单一的企业，高价地对企业经营情况的影响会更大一些。”他说，至于“单价地王”变更规划降低楼面单价入市，从目前看仅仅是个特例，并不代表整体趋势，所以不具有可复制性。

　　业内分析人士指出，无论是“单价地王”还是“总价地王”，企业拿地积极性的再度高涨都起源于对后市的乐观预期，尽管拿地企业的背景身份有所变化，但在未来的土地开发上依然面临不确定性，“特别是在当下楼市出现交易量大幅下挫的背景下，一旦房价向下，近期高价拿地的企业将面临不确定性，或将影响到土地开发的时间。”