地产商险走闲置棋

　　上有政策，下有对策。两年大限虽然执行力度大打折扣，但对于开发商来说毕竟是剑在头上，随时都有可能掉下来砸着自己的脑袋。开发商为何冒险闲置土地，又如何规避风险？

　　“被迫”的闲置

　　“如果我知道拿一块地要两年后才能开发，我根本不会去拿那块地。”有多年拿地经验的北京金海华投资集团副总裁马越肯定地表示，在现在的市场环境下，开发企业捂地得不偿失，只会拉长战线占用自己的资金。那么为何仍有如此多的土地闲置？

　　在闲置的地块中，天津地王新开路地块非常典型。该地块2007年8月被深振业拿下，楼面地价高达8805元/平方米，时至今日，新开路所在的河东区7月份新房价均价为8371元/平方米，开发商如何开发都难以收回成本，延期似乎成了最好的选择。这一地块代表了很多前几年疯狂拿地时地王的现状，究其原因，仍是拿地时冲动，成本过高，被迫捂地开发。

　　此外，对于多数上世纪90年代就拿地，但至今尚未动工的地块来说，拆迁是面临的最大难题。在 2004年“8·31”大限前进入市场的土地，绝大多数都不是招拍挂拿地，进入市场时仍为“生地”，存在较大拆迁难度。加上多年前推向市场的地块多位于较为市中心的位置，导致拆迁成本逐步增高。深层次的原因在于开发企业实力不足，有遗留问题的土地也很难转手。

　　北京市国土局曾表示，闲置土地如果拆迁困难，将由政府出面拆迁后再推向市场，但这一政策目前来看也仍未能有效推行，导致不少地块哪怕地处黄金地段仍未能按计划开发。

　　此外，囤地之风曾经在土地市场十分盛行，这也是“两年大限”最终出台的重要原因之一。多年前不少囤积下来的地块尚没有真正进入市场。一位业内人士透露，自己曾在2001年以每平方米不足2500元的价格拿下了二环内非常中心的地块，但时至今日该地块仍然紧紧捂在手中，多年来既没有缴纳闲置金也不担心被收回，唯一改变的是价格：“现在转手每平方米轻松能卖到数万元，比开发楼盘划算多了”。

　　开发商“躲猫猫”

　　面对闲置的现实压力，地方政府“放水”，开发商使出了各种招数规避风险。

　　地方政策方面，各地不同时期均出台相关政策松绑“两年大限”。如北京、天津等奥运承办城市均因奥运会给开发商延期开发或延长建设时间开出了绿色通道。此外北京曾对土地出让金的缴纳有所松绑，拖延交地时间；广东省更是在2009年初以扩内需为名，特别提出：属使用闲置满两年以上的土地，可暂不作收回土地使用权处理且土地闲置费减半收取。

　　此外，开发商可以申请顺延开工日期。天津新开路地块曾将开工日期拖延至2008年12月，此后又公告延迟到2009年底。但业内人士表示这一做法虽然安全但获批可能性较小，深振业之所以屡屡获准延迟开发也与高价拿地后地方政府更加通融有关，它的经验似乎难以复制，能否延期均掌握在政府手里。

　　假开工也是开发商较常用的手法之一。由于政策并未确切划定动工标准，在天津就有项目在举办热热闹闹的奠基仪式后没再施工，至今不了了之。挖个坑、修个围墙或者铲几勺土都能被说成是动工。

　　闲置土地管理办法规定两年大限时留出操作的空间，“因政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外”。针对这一规定，青岛就曾有开发商故意制造“政府原因”，譬如说报批项目时故意写错一些关键数据，被政府部门退回修改，自然就成了“动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”。