9月,申城又有一大批别墅产品排队等着供应上市。然而,别墅用地的审批早在3年前就叫停,而如今市面上的这些别墅产品是否“名不正、言不顺”?记者昨天在采访调查中发现,别墅用地尽管在2006年即被国土资源部门停止审批,但开发商通过在容积率这一问题上大做 “文章”,依然有办法“绕”开政策。有沪上房产界人士透露,依靠高、低容积率住宅产品的互相搭配,来为别墅的建造打开通路,已经成了地产圈内众所周知的秘密。
8月,无疑是上海豪宅极其引人关注且辉煌的一段日子,这期间别墅也延续着这一轮的销售热潮,市场成交态势良好。其中,较为突出的红墅1858,自8月4日开盘至今已基本售罄;复地北桥城三期在前期房源热卖之下,于8月29日又加推了房源;龙湖·蓝湖郡实景样板房将于9月内面市,售价预计在每平方米2万到2.5万之间……别墅市场热度也可见一斑。在这样的情势下,又恰逢“金九”的到来,别墅市场会不会继续火热引来市场普遍关注。
在上海西南部近郊的一别墅售楼处,记者在当地楼盘销售人员的带领下,参观了该楼盘的沙盘模型。现场有看房者问到:“别墅用地不是已经停批了吗,怎么还能建别墅? ”销售人员称,自己的地是在2006年别墅用地停批后拿到的,并非专门的别墅用地,“我们的项目不仅有矮层的别墅,外围还有一圈高层的公寓,低容积率的别墅搭配高容积率的公寓,最后的容积率正好符合地块详控的要求。与专门的别墅用地比起来,无非就是庭院、绿化面积少了点。 ”
记者在别的一些别墅项目也发现,像这样利用住宅容积率的高低搭配来为别墅“开道”的情况还不少。依照原先市场不少“老法师”的普遍观点,容积率在0.35的住宅项目才能称之为别墅,而现如今,开发商为了在有限的土地上建造更多的别墅,纷纷减小单套、独栋的别墅面积,而这些连体别墅、叠加别墅等“类别墅”的容积率一般都在0.8左右。相比之下,高层公寓的容积率一般都在1.5以上,二者均衡下来,地块的总容积率恰好在1-1.6之间。
“一方面,开发商不想触碰政策的红线,不能建造纯粹的别墅项目,另一方面,在别墅的周边配建一些高层公寓,可以吸引年轻人群前来购买,丰富项目的购买阶层。 ”一位一线资深销售人士告诉记者,为提高郊区的土地利用率,过低的别墅项目容积率已经被叫停了。在此情况下,不少开发商将政策的“擦边球”打到极致,容积率的算术法做到最“精”,这也是为何别墅用地早已停批,但别墅市场依旧“新丁”不断的深层次原因。 (杨冬 殷立勤)
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