地价占房价的比例是23.2%还是58.2%？

　　业内人士认为应该用动态眼光看待土地成本———

　　入夏以来，北京气温节节攀升。而同期不断升温的还有北京的土地市场。

　　5月21日，经过89轮竞价，富力以10.22亿元拍得广渠门外10号地，楼面地价达到15140.74元/平方米；

　　6月25日，经过125轮竞价，北京祈连房产公司以17.4亿元竞得通州九棵树地块，楼面地价达到6265元/平方米，创通州地价之冠；

　　一天之后，6月26日，成都中泽地产公司以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，楼面地价约15217元/平方米；

　　而备受关注的广渠路15号地，于6月30日以40.6亿元的价格被中化方兴投资管理有限公司拍得，楼面价也再度冲高，成为北京新“地王”。

　　一个月的时间，北京“地王”桂冠不断易主。地价走高，会不会带动未来房价“水涨船高”？一时间成为各界热议的话题。而要从地价预判房价，首先要回答的就是，地价在房价中占据多大份额？各方观点可谓大相径庭。

　　●地价占房价份额：从全国工商联的58.2%到国土资源部的23.2%

　　6月23日，国土资源部副部长鹿心社在国务院新闻办的新闻发布会上表示，国土部系统调查表明，目前在我国地价占房价的比例是15%到30%，平均比例为23.2%。国土部的调查对象为我国东部、中部、西部不同类型的620个房地产项目。鹿心社据此批驳了所谓确保18亿亩耕地红线提高了地价、推涨了房价的说法没有根据，没有道理。

　　国土部有关人士还向媒体举例说，北京首城国际，开盘价在14500元/平方米，而首城国际2006年拿地时的楼面价格是5000-6000元/平方米，地价占房价的30%多。该人士还称“京西某热销楼盘的地价房价比也在此范围。”

　　国土资源部关于地价房价比的数字，和此前全国工商联的数字形成了强烈对比。今年全国两会期间，全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称据在北京、青岛和呼和浩特等9个城市调查发现，在房地产企业项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。报告称，在包括总成本与总税收两部分的开发项目总费用支出中，大约一半流向政府。

　　●土地成本区域差异明显

　　如果说国土部的数字向全国工商联的数字做出的是某种回应，那么自身也受到了质疑。高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平在接受媒体采访时也表示，国土部以全国的数据统计得出来23%的平均值，没有实际意义。因为全国存在很多偏远地方，这些地方土地价格很低，不能反映出实际的成交水平。“拿北京、上海去和西部中小城市平均，没有价值。”李国平在接受《广厦时代》采访时表示，“整体看，东部大城市地价房价比会高于偏远地区；城市中心地带地价房价比会高于边缘地带。”具体到北京，地价占房价的比例肯定在50%以上，个别甚至能达到70%。这个“50%-70%”还只是土地获取的价格，不含税费。

　　●土地成本应包括因土地产生的所有支出

　　更为针锋相对的质疑发生在北京华远集团总裁任志强和国土资源部系统的中国土地勘测规划院之间。

　　近日，国土部土地利用管理司和中国土地勘测规划院编写的《2008中国城市地价状况》报告显示，全国主要城市同时点地价房价比基本保持20%～40%之间。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松对媒体表示,目前地价房价比有两种算法，一是同时点地价房价比，即用当前市场上的楼面地价水平(非开发商刚拿地时的价格)与市场上销售的房价水平相比。例如，如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米,而楼面地价为4000元/平方米，同时点地价房价比即为40%。另一种是成本地价房价比，即从商品房成本的角度，将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比。赵松同时表示，从购置土地到商品房上市,通常会有3年左右的开发时间。在此期间，如果土地市场走势是上涨的,那么这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润,即使考虑了地价款的利息支出,得出的地价房价比也会更低些。

　　“越描越黑。”对于中国土地勘测规划院的报告，任志强在其博客中批评官方研究机构“只会按计划经济的计算方式静态地计算土地供给的初始价格”，只知道土地随着时间的变化会升值，却不知道与此同时持有土地的成本也在增加。

　　任志强认为，因土地产生的费用均应计入土地成本，而这包括购买土地时的契约税、项目未建成前的土地使用税、购买土地有建设期的资金成本、不少于5%的不可销售面积的地价分摊、土地增值税等。

　　对于任志强的这一观点，李国平表示赞成：“开发商不是拿到土地就能卖房子的。因此，不能静止地拿开发商拿地时一次性支付的土地出让金去算地价房价比，而应该动态地看到，开发商因为土地所付出的一切费用都应计入土地成本。”

　　而全国工商联两会期间的报告中也指出，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，变相提高了房地产开发项目的直接成本。

　　●地价推涨房价：加数与和的关系

　　“面粉涨价，怎么可能不影响面包价钱？”看到媒体报道有人认为地价和房价无直接对应关系时，CBD区域一家房地产中介置业顾问王先生觉得这种论调很费解，“地价上涨，不仅会影响本项目未来价格，还会影响到周边二手房和新盘的价格。”王先生介绍说，广渠路10号地成交后，周边二手房坐地起价，一周左右的时间里，每平方米涨了1000到2000元。《广厦时代》也于6月18日报道了“高价土地引来捂盘待涨”的消息。

　　日前，北京市有土地管理官员发表了“地价和房价无直接对应关系，房价由楼市的供求关系决定”的言论，立刻招来包括经济学家、房地产商等在内的多方质疑。一位地产开发商在接受《广厦时代》采访时表示，“从整个市场看，地价和房价以及房价预期是互为因果的关系。正如在其他因素不变的情况下，原材料价格上涨，产品价格肯定也会上涨。因为预期产品价格会上涨，原材料供应方自然也会抬高原材料价格。”这位开发商称，影响房价的因素很多，“但地价作为房价构成的一部分，和房价息息相关。楼面价达到15000元，房价难道会低于这个价钱吗？”

　　“就单个项目自身而言，包括地价、供求关系在内，影响房价的因素很多，这些因素与房价之间就是加数与和的关系。不能夸大单方面因素的影响，但也不能忽视单方面因素的作用。”一位业内人士在接受采访时表示，“仅就北京房地产市场的情况看，地价持续升温，拉高房价预期是确定无疑的。如果地价和房价没关系，土地起始价凭什么确定呢？地价高了，又如何指望房价不涨呢？”文/张旭