“09地王”难现07年“风采”

　　与前几个月相比，5月北京土地成交出现久违的“井喷”现象，成交量超过了1至4月的总和。5月21日富力地产以10.2亿元的高价、242%的溢价率竞得广渠门外10号地，这也让富力地产成为了5月份最受人关注的地王。

　　就在5月份，北京出现了不少受到开发商热捧的地块。5月7日，北京亿城以5.95亿元竞得海淀区中关村办公商业项目地块。5月19日，通州区通胡大街70号地经过80轮竞价，最终被北京麦金利地产有限公司以6.24亿元拿走，超出底价2.44亿。此外，5月底，北京市昌平区东小口地块同时吸引了十余家开发商到场角逐，经过88轮竞价，最终由润丰地产以3.17亿元成交竞得。

　　不光是北京，全国包括上海、宁波、厦门在内的一些其它城市最近也频频爆出“地王”。例如就在本周的6月8日，厦门共拍出8幅商住地块，成交总价97亿元，而去年一年厦门地块成交总价仅43.25亿元。厦门岛内楼面地价再度超过万元。

　　频频出现的“地王”让人们感觉到土地成交之热似乎回到了2007年的疯狂时代。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强6月9日在接受中国经济时报记者采访时指出，虽然目前土地市场有所回暖，虽然也有一些地王的案例出现，但土地市场还没有回到2007年疯狂的时候，现在的地王现象并不是普遍存在的。

　　“现在土地市场还没有到人们想象中的热得不得了的时候。” 中国房地产业协会副会长顾云昌同日在接受中国经济时报记者采访时也表达了相似观点。他认为，“地王”的出现说明了开发商对于市场预期的看法出现了变化，但“地王”在全国并不是普遍现象，目前只是在一些热点城市的热点地区出现，而这些城市和地区则具有先导性，但总体上来说并没有出现像2007年时一样疯狂的“地王”。

　　6月9日，上海春之声置业(集团)有限公司董事长朱大鸣也对本报记者表示，目前，中国许多城市的土地市场并没有真正复苏，特别是一些三四线城市，迄今为止连一块土地都没有拍出，地方财政依旧非常吃紧。

　　“地王”因何而现？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉中国经济时报记者，近段时间以来，特别是5月份以来，中国有些地方出现开发商抢地的现象，招拍挂争夺比较激烈。但是与此形成鲜明对比的是，前几个月，特别是今年第一季度，全国的土地市场非常低迷，有40%的土地遭遇流拍，而且在成交的地块里有大约70%是以底价成交的。

　　土地市场似乎在一夜之间就回暖了，并且有的地块变得炙手可热。人们印象中，不久前开发商还在哭穷，似乎他们是在一夜之间就成了暴发户，拿出大把钞票抢购土地。是什么原因导致土地市场形成了这么大的反差呢？

　　陈国强告诉本报记者，第一，由于前段时间房地产市场的回暖，开发商销售速度加快，资金回笼速度也加快不少，融资渠道畅通，开发商资金链紧张情况得到改善，有钱拿地；第二，由于宏观经济基本面的回暖，开发商信心得以提升，对于市场未来预期得以改善；第三，地方政府改变了供地策略和节奏，比如北京近期推出了一些非常不错的地块，吸引开发商去抢地；第四，天量信贷投放市场，市场流动性增加的同时，也有开发商开始担忧通胀，于是改变策略，不再信奉“现金为王”，而改信“资产为王”。

　　“土地市场回暖的前提是房屋市场的回暖，另外也跟开发商资本金比例下调、信贷增加等因素有关。” 中国房地产业协会副会长顾云昌告诉中国经济时报记者，企业融资、回款也变得顺利，开发商对于市场预期有所改变，市场流动性增加也使得开发商开始担忧通胀，那么开发商就开始信奉“资产为王”的信条。对于购房者来说，房子是资产；而对于开发商来说，土地就是资产，因此开发商转而开始购地也是可以理解的行为。

　　“我始终认为，地价是由房价决定的。如果现在的房屋市场跟去年一样，是不会出现地王的。反过来，地价的攀升也会影响到现在的房屋市场。”顾云昌对本报记者表示，“地王”的出现也说明了开发商对于市场的预期开始出现变化，现在资产价格膨胀、流动性过剩的预期也是导致土地市场在局部城市变热的原因。所以真正主宰市场的是货币和金融政策。

　　前段时间，让顾云昌感到担心的是房地产市场无法好转进而影响到开发商投资、拿地，进而影响到GDP的增长，而现在他却开始担心重点城市房价由于市场流动性过剩等因素而使得资产价格泡沫变得更大。

　　顾云昌认为，今年以来，支撑楼市成交的因素前段时间是由于市场的刚性需求，而现在则是由于通胀预期的原因。

　　陈国强则告诫说，对于竞拍的企业来说，从拿地到上市销售会有一个周期，那么企业应谨慎研判拿地项目本身的开发风险，可能最直接受益的是周边项目和二手房，但是项目自身未来面临的风险需要充分地评估。

　　开发商称地价偏高，拿地依然谨慎

　　尽管有包括潘石屹在内的多位地产界大佬对于一些热点地块虎视眈眈，并表现出极强的冲刺“地王”的意图，但依然有开发商对于拿地和当“地王”非常谨慎。

　　“最近不少城市地王的出现，都有溢价成交的现象。例如富力地产以溢价242%的巨大代价拿下北京广渠门外10号地块，导致其楼面地价超过15000元每平方米。根据我们业内测算，富力的开发成本为负值，因为周边区域房价还不到2万元每平方米，如果加上建安、配套等成本，房价必然超过周边区域售价。” 上海春之声置业(集团)有限公司董事长朱大鸣告诉中国经济时报记者。

　　朱大鸣最近也经常收到一些地方政府发来的关于土地招商会的邀请函，但他并不是很感兴趣。因为虽然现在许多城市土地的价格比2007年疯狂时期便宜不少，但按照现在回归后的房价来看，土地价格依然偏高，而且建安成本、人工成本、配套成本也都还是偏高的。这样一来，这些土地开发后，开发商并没有什么利润。用朱大鸣的话说，这些地根本就“无利可图”。因此，开发商对于是否开发这些土地还是表现得非常犹豫。

　　地产上市企业南京栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉6月9日在接受中国经济时报记者采访时认为，未来房价的上涨空间并不会很大，房地产市场新一轮发展会更加理性。

　　陈兴汉承认自己公司近期也在积极拿地，但并不完全是出于对通胀的担忧。“通胀的压力肯定会有，但我们拿地是出于公司正常发展的需要，土地储备不够了需要补充，今年公司销售不错，需要补充新的开发量，并不完全是出于对通胀的担忧。前段时间楼市不错，并且我们认为楼市会有新一轮的刚性需求。”

　　陈兴汉对本报记者表示，现在开发商拿地并不像2007年那么疯狂，其公司并不会去争当“地王”。

　　“我们拿地肯定是会非常谨慎的。”陈兴汉向本报记者强调，现在房价不可能有很大的上涨空间，并且现在的地价特别是好点的城市地价也并不便宜，开发商利润空间其实很小。

　　“可以肯定的是中国是个地少人多的国家，虽然城市化进程也在加快，一二线城市中心地段的土地依然是稀缺资源，但中国在新一轮的经济发展中，政策对房地产泡沫的抑制会更有经验。”陈兴汉告诫开发商千万不要抱有幻想，花过高的代价拿下“地王”，这是自取灭亡。虽然现在地方政府对于土地财政依赖比较大，但中央未来可能会对这一现状采取措施，因为经济发展光依靠土地财政并非长久之计。