近3个月以来，作为港股大盘的中流砥柱，中资地产股表现不凡。富力地产、世贸房地产、华润置地、中国海外发展等几乎所有在港上市的中资地产企业的股价都攀升了两到三倍。地产股正上演着“拿地—股价上涨—高价融资—再拿地”的传说。

　　中资地产股集体飙升

　　有分析报告指出，内地房地产成交量回暖的趋势仍可维持，开发商逐渐消化待售库存，令供求趋向平衡，这有助于开发商恢复定价弹性。

　　不少地产公司销售业绩也明显上升。譬如，上周富力地产发布公告称，公司今年以来已经完成协议销售额约为106.1亿元，已完成全年目标220亿元的48%。

　　独立经济学家谢国忠表示，这一轮地产股的上涨实际由政府坐庄。“近期政府出台的楼市政策实际上是救了房地产公司，房地产企业破产的几率小了，地产股基本面得到改善。”

　　上月，房地产开发项目的最低资本金比例下调，从原来的35%下调至30%。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例，则从35%调低至20%。

　　另外，出于对美元贬值的担忧，大量国际游资进入香港资本市场进行炒作，也是地产股步步走强的一大原因。

　　中银国际认为，虽然持续的销售增长及经济表现，是支持内房行业最重要的关键，但有关措施无疑有助纾缓发展商进一步集资的压力，或鼓励它们补充土地储备。

　　野村证券预计，内地房产市场2010年成交量将升至7.4亿平方米的纪录高位，今明两年楼价有10%及15%升幅，预期大部分中资房地产股上升空间有30%-50%。首选远洋地产(03377.HK)、华润置地(01109.HK)、中国海外发展(00688.HK)以及SOHO中国(00410.HK)。

　　开发商融资热情高涨

　　与高调上扬的股价相一致，港股市场上的中资地产股掀起了集资潮。中国海外发展、世茂房地产、华润置地等先后宣布规模数十亿港元的配股融资。

　　4月初,世茂房地产(00813.HK)就以每股6.95港元的价格,发行了2.82亿股,占配股后总股本的8%,融资净额19.38亿港元。5月18日,华润置地配售3亿股,共集资42.4亿港元。同日,五矿建设(0230.HK)也宣布供股集资5.24亿港元,用作扩大土地储备及未来业务发展。

　　上周，SOHO中国也宣布发行28亿港元的可转债进行融资。SOHO中国目前帐面现金就高达百亿，加之百亿元的银行授信，届时将拥有超过230亿元的可动用资金。合生创展也宣布，以每股13.3港元增发1.2亿新股，筹资约16亿港元，用作运营资金。

　　不过，乐观过后亦有隐忧。评级公司穆迪认为，即将到来的偿债高峰期恐是压制各大房企发展的根本所在。

　　穆迪认为，今明两年许多开发商的国外债务都即将到期，但国外市场仍然缺乏流动性，能提供的再融资机会已经不大，而国内开发商偿还这些债务的融资渠道却有限。

　　这些即将到期的债务包括雅居乐一笔即将在2010年6月到期的2亿美元汇丰银团贷款、绿城中国一笔将在2010年5月到期的23.1亿元零息可转换债券、合生创展一笔将在2010年2月到期的18.3亿元零息可转换债券，还有中新地产一笔将在2009年6月到期的5.79亿港元零息可转换债。目前上述即将到期的国外债务分别还有2亿美元、3.39亿美元、2.68亿美元、7400万美元未能偿还。

　　“针对大量债务即将到期偿还的问题，部分开发商可能会把握今年股价大幅反弹的机会配股募资，降价促销，或减少土地持有量和其他资产。”穆迪分析认为。

　　新“地王”或将诞生

　　地产公司募资的背后，意味着出手购地，加快项目开发。SOHO中国董事长潘石屹表示，今后一段时期，地方政府因财政收入下降，会推出一些很好的土地进行“招拍挂”；一些基金、房地产商因资金紧张，需要抛售项目。这正是进货的好时机。

　　“去年很多开发商都没有拿地，今年如果再不拿地，在开发周期上会受到影响。”远洋地产控股投资管理部总经理张耘表示。

　　不少地产公司已经利用融到的资金大举囤地。绿城5月初成功回购一笔高息票据，随后就斥资6.1亿元收购了Tandellen在北京东直门拥有的开发项目,并通过发行1亿股每股作价6.1港元的新股作为支付代价。而富力地产在5月底以相当于底价3倍多的价格取得北京广渠门10号地，勇夺“地王”之举也让人咋舌。

　　地方政府推地的节奏也在加快，不少分析认为，6月份“拿地大战”将再次上演。以北京为例，根据北京计划地块季度公布数据，6月份计划出让的地块有56块，而开发商垂涎多年的北京商务中心核心一期NE19-1a地块即“中服地块”也位列其中。有传闻说包括SOHO中国、远洋地产、九龙仓及嘉里建设等诸多地产商都对此地块有兴趣，预计80亿元的出让价格或将创造新“地王”。

　　在香港市场，地产股也上演着“拿地—股价上涨—高价融资—再拿地”的传说。中银国际认为，H股当中，负债比率较高的中资地产股，如富力(02777)、上海复地(02337)、绿城中国(03900)、首创置业(02868)表现将更为突出。至于拥有较多土地储备的发展商，如碧桂园(02007)、雅居乐(03383)、华润置地(01109)，也将受惠于政策松动。