公租房观察:"中国式公屋"能否补足保障房"短板"

　　“公共租赁房”——此轮楼市调控政策不同以往的着力点之一。按照新出台的公租房政策，住房保障方式将从过去的以售为主转向租售并举乃至以“租”为主，范围从少部分最低收入人群扩大至收入中等偏下的住房困难群体，一些地区将外来常住人口也揽入其中。

　　公租房的从无到有、积少成多将对住房保障乃至整个楼市带来深远影响。人们关心，这一面向“夹心层”的“中国式公屋”，能否补足保障房的“短板”？

　　能否改变“重购轻租”观念？

　　“租房的人多了两三成，租金涨了约一成。”上海中原地产闵行区七宝门店的业务员24日告诉记者。统计数据显示，当楼市遇冷之际，北京、上海等地的房屋租赁市场却出现了量价齐升的现象，部分所谓的刚性需求，正“转购为租”。

　　在上海某公司工作的白领朱豪的心态颇具代表性：“国家推出公租房，对我们这些买不起商品房的中等收入者来说是个好消息。现在房价这么高，我想很多人可能由此会转变观念，愿意选择长期租房。”

　　长期以来，一些地方不缺少租赁房源，缺的是中小户型、集体宿舍、中低租金的房源，一些城市“群租”现象普遍。一些租房人长期处在不安定的心理状态中，租房者的权益保护明显薄弱。造成的结果是：租房是一种“迫不得已”的选择，一旦有条件，不惜做“房奴”也要购房。

　　七部门最新联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》日前公布，公租房政策不仅惠及城市中等偏下收入住房困难家庭，还要求有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　在此之前，杭州、北京、上海、重庆等地已试点或制定了公共租赁房政策，一些城市已开工建设面积严格控制在60平方米以下的小户型公租房。租期方面，重庆、上海等地规定的公租房租期最长可达5年，且其分配、管理均由专门的机构统一操作。上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东说，公租房的推出将大大提高租房的社会接受度。

　　重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏认为，大量公租房入市后，会把“夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念。商品房市场上的需求就会被“分流”，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。

　　能否为住房保障“解渴”？

　　尽管我国实施保障房工程已有多年，但保障房的建设多少有点“雷声大雨点小”，其进度和规模均不尽如人意。审计署审计长刘家义23日所作的审计工作报告显示，抽查19个省市的新建廉租住房和10个棚户区改造项目，截至2009年底，分别仅完成计划投资额的41%和42%。与巨大的需求量相比，此番公租房的“蛋糕”可做多大，备受关注。

　　《指导意见》要求，全国各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。

　　对此，李东表示，目前正在对户籍及外来常住人口中的住房困难人群数量进行测算，以确定公租房的供应规模，上海的公租房暂时不设收入标准。

　　部分城市的公租房建设目标则更明确一些。比如，重庆今年将开工建设500万平方米公共租赁房，年底前向社会投放20万平方米。未来10年，将建设4000万平方米的公租房。厦门、深圳、天津、福州、常州等5城市也均规划在2008-2012年筹集公租房20万套。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“公共租赁房是一个新生事物，将是一个成长很快的住宅新产品，有望成为我国住房保障体系中的主导品种。”

　　值得关注的是，此次中央在保障性住房的推进上实行了更加严格的考核、问责机制，住建部等部委也同地方签订了责任书。业内人士建议，要真正把公租房的计划“做实”，还需要更加完善的监督和问责机制。

　　如何避免走样、变形？

　　近年来，保障性住房承载了太多的期望，但在一些地方“落地”时却每每走样、变形。如豪华“经适房”、申购“六连号”等，可谓乱象迭出，屡禁不止。

　　鉴于此，日前召开的全国公共租赁住房工作会议明确要求，发展公共租赁住房，“要健全准入退出机制，加强监督管理，确保公共租赁住房工作公开透明、公正公平，把这一重要民生工程建成阳光工程、优质工程”。

　　重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇说，对公共租赁房的准入门槛和退出机制进行了充分考虑、严格设计。在准入门槛上，扩大到“只要是年满18周岁，不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的中低收入人群和新就业人员等”。

　　“公租房是有期限租赁，因此其牟利空间要比经适房等小得多，但还是不得不防。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，为此将建立全市联网的公共租赁住房服务管理信息平台，并与房屋租赁登记、人口管理系统相衔接，“防堵可能出现的漏洞”。

　　“资金杠铃”谁来举？

　　“经济适用房虽然利润较低，但至少能通过销售回收资金，但公租房则不同，通过租金回收成本的周期很长，期间需要大量的资金沉淀。这个‘资金杠铃’谁来举，是个问题。”上海市住房保障事务中心副主任匡韦仁说。

　　以目前地价较高的一线城市为例，如果通过土地划拨来建设，公租房的各项成本合计每平方米达四五千元，按照各项成本累计，其单套成本将达到十几万元或更多。如果每个月租金1000元，新建公租房需要将近20年才能收回投资。这样的回报率，市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利。

　　记者了解到，重庆的公共租赁房建设，先期试点由市地产集团为建设主体，以后会扩展至市城投集团。“我们希望能找到解决公租房资金问题的新路子。”李东表示，将组织专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措等运营机构“以保本微利为原则，采取市场机制进行运作”。

　　上海市政协委员、上海爱建房地产总经理万雯娟认为，应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道：由开发商建设公租房，政府将公租房打包，并附上每年支付收益的财政担保，将其整体出售给资产证券化平台，后者向社会公开发行资产证券化产品、募集资金。政府用募集到的社会资金来支付公租房建设款项。

　　“当然，政府必须确保租金和政府补贴作为资产包稳定的现金来源，而资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有良好信誉的公司来操作。”她说。记者叶锋徐旭忠