“三年后您买的房子不会升值，或者您对房子不满意，开发商可以原价回购；如果您的房子升值了，开发商还可以为您代卖。”近日，本市某楼盘竟然打出了“买房送天津户口，三年后可以回购”的优惠口号。在楼市低迷期，开发商为何还敢承诺“三年回购”？是因为开发商看准了楼市还会大涨？是在调控期做出的“最后挣扎”？业内人士分析，随着楼市调控作用的不断显现，开发商回笼资金的压力越来越大，“保值回购”的促销绝招暴露出了开发商的资金短板。律师提醒，没有真正的“零风险购房”，购买“回购”房应当心三大风险。

　　房价下跌开发商埋单

　　蓝印户口相当于白送

　　端午节期间，家住山西太原的杨先生特意来到天津选房。杨先生的孩子今年上初二，在太原某中学上初中。为了能让孩子接受更好的教育，考上更理想的大学，杨先生很早便有了在津置业的打算。

　　据了解，杨先生看中的房子位于宝坻区津蓟高速公路附近，目前该楼盘的户型从50多平方米至130多平方米不等，均价大约5800—5900元/平方米，购买40万元以上的房源即可办理天津蓝印户口。“户型、价格都不是该楼盘最吸引人的卖点，卖点在于‘三年回购’活动，也就是说现在买房可办理天津的蓝印户口，如果三年后房价下跌，不想要这个房子，开发商可以按原价回购。这样不仅可以在这里免费居住三年，而且蓝印户口也相当于白送。”杨先生表示，对于想买房落户、参加天津考试的外地人来说，这种促销方式非常吸引人。

　　白纸黑字保证承诺

　　三年后可回购代卖

　　杨先生所讲的“房价下跌开发商埋单，蓝印户口相当于白送”是否真实呢？依照杨先生提供的信息，记者找到了位于宝坻区的这家楼盘。其销售主任李经理表示，开发商对于购房者的“三年回购”承诺不是口头承诺，而是会“白纸黑字予以确认”，签订相关协议保证这个承诺。

　　至于具体承诺方面，李经理表示，如果三年后，购房者所购房屋不涨价，开发商可以按照原价回购房屋；如果房子涨价了，开发商可以帮助购房者以当时市价代卖。“例如合同中明确了回购时间为购房者‘交付房款满三年后’，购房者须提前向开发商提出申请，开发商会在两个月内将原购房款打给购房者；如果三年后房子升值了，购房者觉得‘卖’给开发商不合适，开发商也可以根据当时市值对房子予以代卖，但是代卖周期不好承诺。”

　　“购买我们房子的客户很多是为了获取蓝印户口的外地人，对于他们而言买房能够落户，可以让孩子接受天津的优质教育、几年后参加天津高考，三年之后开发商可以按原价回购房屋，也可以代卖，相当于白送户口，是没有风险的投资。”李经理告诉记者，“三年回购”的促销方式收到了很好的效果，端午节期间销售情况非常好，目前余房已经不多了，购房者选择空间已不大。

　　【业内】

　　“三年回购”暴露资金短板

　　“这样的承诺促销方式不是任何企业都能随便做到的，这既要求公司实力较高，也要求对未来市场走势有较大信心。”在纵横地产总经理张良看来，到目前为止，“光明正大”推出“保值回购”的开发商都是有着一定市场口碑与实力的大企业；而一些小型开发商也跟风推出，其目的就是为了尽快回笼资金而做出的促销噱头，几年后究竟能否履行承诺还要看市场走势。“作为一种营销行为，我们在做‘保值回购’这类促销方式前很慎重。”张良坦言。

　　天津理工大学管理学院教授潘永明认为，这种促销方式效果可能并不大，开发商在给购房者信心的同时，反而暴露出对自身资金链的自信不足，在目前市场情况下推广的可能性并不大。

　　【律师】

　　没有免费午餐防范三大风险

　　中伦文德律师事务所天津分所马晖律师认为，没有真正的“零风险购房”。在与开发商签订回购协议的同时，应该特别防范三大风险。

　　首先，如果开发商届时没有偿还能力，资不抵债、破产了，即使合同有法律效用，购房者又找谁来为其回购呢？如果合同中有第三方担保人，则要弄清楚作为担保人的一方是否是空壳公司，有没有实力与能力承担担保责任。因此，关注此类合同的关键，除了是否具备法律效果外，还应该重点关注合约对方履行合约的能力。对于没有履行承诺能力的开发企业的此类活动则要认清实质、予以拒绝。

　　其次，像确保房屋主体结构未被破坏、房屋已全额付款、不存在房屋债权关系都是购房者需要注意的，一旦任何一个环节出现问题，都可能使现在的合同约定届时不能实现。因而，对于购房者而言，如果要参与“保值回购”活动，不仅要考察开发商的实力是否具备承担回购资金的实力，也要详细了解回购相关合同约定细节。

　　第三，许多房地产开发公司都是项目公司，一个项目开发完成，公司就解散了，支付实体不复存在，到时候购房者根本找不到回购的对象。( 作者姚华 杜敏 )