自5月起,各项楼市调控政策效果逐步显现,广州二手楼市转入冷静期,买家追涨的现象已消失,游离于市场上的部分炒家开始退出。记者昨天从一大型地产中介获悉,进入5月炒家入市数量环比下跌六成。现时市场上已很少见到短炒客的身影,甚至有部分短炒客宁愿亏本2万元出售物业以求脱身,不少短炒客变身长线投资客,将物业转卖为租。

　　短炒客获利少4%

　　合富置业发布的住宅投资客上半年动态分析报告透露,新政出台后近两个月这段时间,短炒客基本都是只出不入。新政之前短炒客平均获利为14%,而新政之后炒家宁愿赚少一些或不亏本就会出售,炒家出货的平均获利下降到10%,近期已少见炒家入货。

　　在新政之前,投资客出货成交的个案多以两房物业为主,比例多达70%,面积普遍都在50—90平方米之内；新政之后,投资客出货成交的个案转变为三房居多,两房的成交比例下降到30%。

　　转租为售套现增多

　　除了短炒客急售套现外,还有部分长线投资者选择在近段时间出货套现,这类型物业一般都是带租约的,主要分布在天河和海珠两区。此外,老城区、白云和番禺也有一些转租为售的情况出现。从户型方面看,最多为两房物业,成交比例约40%。

　　据合富置业统计数据显示,今年以来转租为售的成交当中仅20%的个案会由长线投资者接手,此外,多达80%个案的买家为首次置业或改善型买家,因此,专家提醒,若需要购买这些正在履行租约的物业,即使价格很吸引人,也需要花点心思多了解物业情况,以免延误收楼入住计划。

　　以租待售投资期变长

　　与此同时,也有短炒客暂弃短炒改为长租,赚取每月租金获利。据合富置业统计数据显示,这批在新政后转卖为租的成交个案当中,超过70%的租金回报率达到3-4厘,而租金回报率达5-6厘的成交比例也有20%以上。租金回报率不到3厘的转卖为租个案,占比很少,仅6%。

　　合富置业首席分析师龙斌解释,由于不少炒家喜欢选择市中心那些地理位置好、转手相对较容易的中小户型作投资,因此,在遇到市场调整期投资客可以灵活处理,租售都有市场,若出租获利大多都能获取理想且稳定的租金回报。天河、海珠两区出现较多转卖为租的成交个案,原因在于当地租赁市场需求活跃,即使转卖为租,回报率自然也不会太差,但投资期由短变长。

　　据悉,近日住宅租赁市场交投迅速升温,租盘放盘量和成交量也有较出色的表现,其中一部分新增的房源也是来自转卖为租的物业。据统计,在天河北、车陂、东圃、江南大道、宝岗、机场路等租赁热门的区域,一房或两房转卖为租的物业比较受租客欢迎,基本上是出一套租一套。记者/胡良光