浙江工商大学统计学院副教授 程开明

　　问：房价问题引发了人们较多的讨论和关注。有人认为，城市化是助推房价上涨的重要原因。但也有人认为，城市化是我国发展的一个必然趋势，不能将房价上涨“归罪”于它。请问，城市化与房价之间有怎样的关系？城市化必然导致房价上涨吗？

　　——东方网网友 蚁族成员

　　答：城市是人口、财富及文明的集中地。伴随着经济社会的发展，城市化成为全世界的一个普遍现象。城市化，又称城镇化、都市化等，它最直观的表现便是农村人口不断转化为城镇人口，城市规模日益扩大。

　　随着经济的快速增长，我国社会结构和人口结构也发生着巨大的变化，大量人口由农村迁往城市，我国城市化水平由1978年的17.9%上升为2009年的46.6%，年均提高0.92个百分点。与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411.41元/平方米上升为2008年的3800元/平方米，年均增长11.2%。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。

　　那么，城市化是不是必然导致房价上涨呢？对此，还需要做全面、细致的分析。

　　房地产作为一种商品，其价格走势的根本动力是均衡价格，即价格的变动主要取决于房地产市场的供给与需求关系。在市场经济条件下，城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格：

　　首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加；随着收入水平的提高，城镇居民对更高生活品质的追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。

　　其次，快速城市化导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。1996年—2008年，我国城镇人口年均增长4.1%，城市建设用地面积年均增长达6.2%，土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨，使得城市土地拍卖过程中“地王”频频出现。土地价格上升必然推动房屋价格上涨，此类上涨可称为成本推动型。

　　从理论机制来看，城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见，从长期来看，城市化的确会带动房地产价格的上涨。

　　那么，是否就可以把当前的高房价主要归因于快速城市化呢？答案并没这么简单。城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应，但是，这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而前一段时间我国房价出现短期的快速攀升，显然就不单单是城市化的作用了。其实，近几年我国城市化进程相对平稳，速度较前几年已有所趋缓，带动的房地产需求并未明显增加。因此，房价的短期快速上涨，可能更多地与城市化之外的因素，诸如利率、税收、投机等影响有关。

　　房地产价格可以大致分为两部分：一部分是经济因素决定的基本价格；另一个部分是非经济因素决定的非基本价格。所谓非基本价格，主要是指由政策、投机等因素造成的价格变动。这些因素虽然不是价格长期走势的主导因素，但在特殊时段的影响不容忽视。2009年，受积极财政政策与宽松货币政策的影响，民众普遍出现通货膨胀预期，本来就在到处寻找投资渠道的社会闲散资金大量进入房地产市场；再加上一定的人民币升值预期，使得国际热钱涌入我国。各种效应叠加，导致大部分城市的房地产价格迅速攀升，脱离市场均衡价格。

　　鉴于当前的房价上涨已不单是城市化因素所致，因此，要更多地从政府政策层面来考虑稳定房价的措施，譬如规范房贷市场，稳定房地产市场的金融秩序；规范土地市场，防止投机炒卖土地；稳定物价，降低通货膨胀预期；出台相应的税收政策，遏制社会资金过度炒房等。

　　而从城市化视角来看，我国仍处于城市化的加速阶段，未来一段时期城市化仍将保持一个较快的增长速度，每年还会有1000多万农村居民转变为城镇居民，存在着巨大的房地产需求增量。所以，未来城市化仍将对房地产价格上升产生一定的助推作用。这就要求保持房地产市场与城市化的协调发展，诸如，在城市化战略上不能一味地发展大城市，而应促进大中小城市协调发展；在发展模式上应走可持续城市化道路，坚持节约和集约利用土地资源，提高城市土地利用效率。