为了4月底的盛大开盘，位于东北四环某豪宅项目在京城连续造了一个月的声势。但新政的出台却改变了其原本信誓旦旦的开盘计划。

　　“由于现在处于房价调整的敏感期，所以我们撤回了预售许可证的申请。”该项目营销总监向记者透露，观望是他们目前的惟一策略。但观望究竟何时结束，对于这位原本对项目上市有着良好规划的营销总监而言，看似遥遥无期。

　　高端豪宅进入新政“潜伏期”

　　根据北京中原市场研究部4月底对于5月新盘的预测，绝大部分开发商因为担忧后市而表示要加快开盘速度，尤其是高价盘。据当时数据显示，48%的预开盘项目超过3万元/平方米。在已基本确定开盘价格的39个项目中，有19个项目均价超过3万元/平方米。高价房开盘房源比例占到市场总提供房源量的30%。值得注意的是，包括长安八号、首创禧瑞都等高端住宅在内的超4万元/平方米豪宅项目就有6个。

　　但这一形势在5月份却急度逆转。根据北京房地产交易管理网数据，截止到5月19日，5月份新取证项目仅为11个，超过4万元/平方米的豪宅无一取证。

　　上述豪宅项目负责人对记者表示，目前超4万元/平方米豪宅取证属于敏感期。身为豪宅项目并不敢贸然取证，尽管先前已经规划好。

　　据中国不动产研究中心调查显示，受当前调控影响，多数开发商已调整销售计划和策略，32%的企业选择快进快出回笼资金；32%的企业选择积累土地；20%的企业决定加大持有型物业比重；12%的企业选择放缓开发销售步骤，相机而动。一些开发商及营销代理机构表示，近一阶段，在售楼盘的来电量、到访量都出现较明显的下滑，意向客户不确定性明显增强。来自市场的信息显示，一些高端项目销售已暂时放缓，如位于东北三环核心地带的红玺台和太阳公元两项目均推迟了后期房源开盘时间，进一步观望市场动向。但这些高端项目普遍表示不会降价。

　　伪豪宅正被打回原形

　　“真伪豪宅的分水岭已开始显现。”专家预计，一些项目将在新政下蜕去豪宅的美丽外壳。有数据显示，一些此前领涨的区域板块价格已出现回调，包括燕郊、通州、大兴、房山等区域。一些产品价值一般的楼盘，前一阶段因受整体房价快速上涨，以及政府规划、轨道交通建设等政策利好等信息为噱头快速提价，将自身包装成豪宅高价叫卖，出现过快拉升的超涨现象。但随着购房者观望情绪上升，这些区域的一些项目已经开始降价销售。通州的K2·清水湾采取了开盘当天优惠4000元/ 平方米的促销方式；此外，还有一些去年销售过半的项目，干脆与房产经纪公司联合，将剩余房源包装成尾盘，以二手房的形式降价出售，以避免出现前期业主心态失衡所导致的“围攻”事件发生。

　　这些曾经借楼市高烧的东风将自己包装成“城市豪宅”鱼目混珠的项目，如今正在被打回原形。而根据目前的调控走势，这些项目的降价潮不过刚刚开始。

　　其实“伪豪宅”并不仅存在于周边城区，在京城繁华地段，一些烂尾工程也同样搭乘了楼市猛涨的快车，将昔日的“城市垃圾”包装成“地段豪宅”进行叫卖。大屯区域的金泉广场， 就是烂尾楼摇身一变为“豪宅”的典型案例。其在2009年借着同一区域地王的诞生，在不足3个月的时间里，将均价由不足1.5万元/平方米飙至2万元/平方米以上。众所周知，烂尾楼的改建并不简单，其规划建筑基本成型，能调整的部分少之又少，这样的项目能登堂入室成为“豪宅”，其反映出的正是楼市的不正常发展轨迹。如今，宏观调控力度加大，京城许多由烂尾工程改建的“伪豪宅”或暂停推广，或封盘以待时机，其遭受的重创可想而知，并极有可能在未来长时间内继续消沉。

　　专家预计，那些缺乏实质性价值支撑，在区域“地王”等虚拟利好的牵引下出现非理性超涨的项目，将会随着购买人群的理性回归，不得不调低价格面对亟须资金回笼的窘境。

　　豪宅市场进入僵持期

　　在绝大部分业内人士看来，只要熬过新政，高端住宅价格走势将依旧坚挺。

　　尽管目前豪宅取证数量大幅减少，但协成机构副总裁王裕仁坚持认为，豪宅受新政影响有限。“首先，豪宅之所以价格比较高，是因为供应的稀缺性，以及地段、区域本身的高价值；其次，由于豪宅客户的购买力比较强，楼市转寒后虽然也会受到一定的影响，但波动远远没有普通住宅市场剧烈；最后，豪宅作为一种资产，保值增值性突出，在通胀预期严重的情况下，对于客户而言是一种非常好的抵御通胀的产品。政策打压的是投机客户而不是高端客户，所以对于豪宅而言未来的销售不成问题。”王裕仁认为。

　　北京中广信地产服务机构副总经理卞明也认为，以“高抛低吸”为目的的炒房者在北京房地产市场上所占比例最多不超过10%，目前北京高端项目购买者多为长线投资型业主。他们的投资趋于理性，不会受到市场恐慌气氛左右，对其持有的房产绝不会轻易出手。尤其房产并非其投资惟一途径，即使房价出现一定回调，也不会很快撤出抛盘。

　　但在目前市场上，豪宅市场表现并不乐观。尤其是别墅市场。

　　搜房别墅网监控数据显示，从新政出台的第二周以来，北京别墅市场成交持续下滑，5月第二周，北京别墅市场成交更首现量价齐跌。在搜房别墅网监控的93个项目中，仅有16个项目有成交，占17.2%。

　　“新政要抑制高房价，尽管豪宅受其稀缺性影响依旧坚挺，但也不可避免遭遇政策调整，在一段时间内，豪宅项目都将进入明显观望期。”上述推迟开盘项目营销总监对记者表示。

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　　境外豪宅对内地买家蠢蠢欲动

　　新政频出，北京住宅受限，却极大地鼓舞了国外以及中国香港等地豪宅项目的“士气”。

　　记者了解到，日前，来自马上西亚的某豪宅项目在北京举办了推介会。相关调查人士告诉记者，该项目区域相当于北京CBD的国贸区域，但价格却远远低于北京CBD核心区域，均价折合人民币仅为2.4万元/平方米。

　　除了马来西亚项目，来自美国的房地产销售代理美亚集团和美国房地产公司金门地产也开始在北京寻找买家。

　　美亚置业集团董事长梁健立向记者表示，从去年开始，就有很多中国炒房团去美国抄底。在他们看来，中国投资渠道十分有限，但中国却有大量的投资潜力值得挖掘。尤其是新政之下，住宅受限。

　　事实上，在一系列调控政策的作用下，内地房产市场被快速冰冻，的确有一部分内地炒家开始将目光瞄向了国外以及中国香港等地区。

　　近日将要来北京路演的香港置地集团公司香港区住宅物业主要负责人黎汉群介绍说：“在香港置地的上林客户中，大约有40%左右来自内地。”在黎汉群最近接待的客户中，更有60%都来自内地，这些人分别来自于北京、上海、广东、杭州等地。

　　业内人士认为，在楼市频遭调控的背景下，海外及中国香港豪宅在部分内地购房者看来仍具较大投资价值，如，海外豪宅具备永久居住权，中国香港豪宅最具吸引力的要素之一是“超过650万港元有资格申请移民”。(记者 王营 董家声)