近日，北京、上海、深圳屡屡传出“违约潮”，深圳违约情况更高达20%~30%。本报记者从市场了解到，目前广州的违约比例约为5%左右，未达到10%的“警戒线”，主要集中在一手市场上，估计最终违约情况不会超过20%。

　　市场表现

　　上周广州市场违约比例约5%

　　据媒体日前报道,4月27日广州一日退房量激增至69套。虽然随后该消息被有关部门否认，但退房现象成为市场关注重点。

　　在白云大道从事房地产经纪的叶先生告诉记者，每天都会有已签约的买家打电话来跟自己商量解约的事情。但其中大部分的人态度还是犹豫不决。真正一定要解约的是那种贷款受到影响的顾客。如近期一位买家在白云花园看中一套84平方米的房源，成交价格为55万元，已缴纳定金，但是当初买家预计是给3成首付，但是新政出台之后，首付需要增加10万元左右，一时无法筹集，目前正在跟卖家协商解约。

　　在时代玫瑰园从事房地产中介的李钊明也告诉记者，自新政以来他们分行已经有两单业务因为贷款首付提高的问题要解约。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，根据房管局公布的数据，上周广州市场的违约比例约为5%左右。他认为只有该比例超过10%，才算得上是“违约潮”；对比深圳目前高达20%~30%的违约情况，广州的违约情况并不算多。

　　满堂红地产研究部主任沈锐培表示，受到影响的多为在3月签约但还未过户就面临新政的买家。在此期间签约的买家中，可能有3成左右受到影响，多为改善型买家和投资者。

　　市场分析

　　大部分买家欲长期持有

　　“虽然广州市场中违约的宗数较新政前有明显的增加，但在市场中所占比例并不大”，不少受访市场人士都表示，发现大部分买家不会轻易违约，而是通过其他渠道想办法解决资金问题。

　　有按揭公司人士表示，近期个别银行相应推出了银行产品来为买家提供小额的贷款，一般贷款数额为10万元~20万元之间，为手头紧张的买家解燃眉之急。

　　黄韬表示，他从个别银行方面了解到，在5~6月时政策的后期阶段，银行很可能在实际执行方面有所松动。因此他估计最终的违约情况不会超过20%。

　　同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文亦认为广州不会出现大规模的违约潮，其一，广州在一线城市中的成交量下降幅度相对较小，根据中国指数研究院的一周检测数据，上周，主要城市商品房成交面积环比均出现下跌，一线城市中，深圳下跌64%，北京下跌45%，上海下跌38%，广州下跌2%。

　　其二，目前广州楼价走向还不是很明显，毕竟广州的买家相对理性，大部分的买家都是以长期持有为目的，因此估计出现大规模违约潮的可能性比较小。

　　律师观点

　　违约金怎么算得看合同约定

　　易春秋律师事务所主任律师梁国雄告诉记者，能否拿回定金或者首付款主要看当初签订的买卖合同有没有进行详细的约定。虽然有些中介公司提供的合同会有“如果出现不可抗因素，买卖双方可以协商解约”的条款，但是此次新政不一定能被界定为不可抗因素。

　　如果买卖双方在合同中明确约定“如果出现政策变化，导致买家无力支付房款”的背景，并约定付款方式通过银行按揭，才有可能被认定为情势变更，买家可以要求解除合同拿回首付款或者违约金。一旦买卖双方并无这样的详细约定，买家的定金无法收回。

　　另外，如果买家已支付首付，能追回多少款额也要看合同的约定。如果没有约定的话，一般来说违约金不超过交易金额的20%。(记者陈芳、林琳)