最近一段时间，国务院密集出台针对房地产行业的严厉调控政策，被业内人士比喻为“有史以来最严酷政策”，也许此言有所夸大，却也从侧面说明了此番调控对行业影响之大。与此相呼应，陕西省住建厅和西安市房管局也于近期出台了规范房地产的相关政策，西安楼市在中央和地方政府接连调控下备感压力，有人甚至预言“楼市发展又迎来了一个新的考验。”

　　重拳出击

　　中央和地方遏制高房价

　　4月15日，国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　随后，4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　可以看出，此番调控力度之大确实是前所未有，针对此次提出的“差别化住房信贷”政策，工行率先执行二套房贷新政，农、中、建、交四大银行随后表示，目前正在研究实施细则，严格执行国务院房贷新政策。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学对记者说到，“此次政策对投机性的炒房客抑制很大，并对多套购房者提高了资金门槛，其最终的目的都是为了遏制房价过快上涨。”

　　就在中央最新政策发布不久，陕西省政府出台了相关意见，要求开发商“在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售”；紧接着，西安市主管部门严查房产销售中收取诚意金的行为；4月19日，陕西省住建厅针对房价上涨过快又开出增加普通商品房、抑制投机性购房、大力发展县域地产、监管全省联网、扩大廉租经济适用房、引导群众合理消费“六大处方”。

　　监管困难

　　政策执行效果可能打折

　　针对这一次的调控新政，很多开发商和销售公司相当重视。4月19日下午在采访中，英泰行总经理宋群对记者说道：“我们刚刚就二套、三套房贷政策开了一个学习会”，语气中流露出对此次调控十分重视。“我们认为三套房贷对西安的影响不会很大，主要是二套房贷政策，有可能会对第二套改善型需求客户有影响”，“其实这一部分客户也属于刚性需求”，宋群说到。

　　新的房贷政策实行以后，它的效果会逐步显现出来。业内人士认为，短期内成交量会明显下降，但是对房价的影响要小一些，因为西安不同于一线城市，“北京、上海等地的投资比例至少占到60%，而西安也就在20%到30%之间，政策主要打击的是一线城市的投资和投机客户，因此在这些城市出现了大面积抛售房产的现象”，居策机构总经理曾琦对记者说道。

　　谈到有关主管部门强调的“10日内公开全部房源”，业内人士普遍认为在具体执行中面临不少困难，例如谁来监管，如何监管等问题。针对明码标价、公开房源，开发商采取的应对措施很多，例如制定价格折扣、采用空头人名占据房源等。“在价格和房源方面，开发商的操作空间很大，政府部门也不可能天天来查，这样就对政策效果有了很大的挑战性”，高新区某楼盘销售经理对记者表示。

　　再如，此次新政中，要求提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明。由于“一些用人单位根本无法做到规范经营，也无从提供税收和社保证明”，因此，这一政策执行起来有一定难度，业内人士分析说。如何将这些政策落到实处，还需要有具体而微的规定及措施，来保障政策的执行。

　　销量下滑

　　销售一线感受新政威力

　　在国家新政和西安地方政府采取多种措施以后，记者走访了西安市多家热销楼盘，虽然大多数楼盘的价格仍维持在高价销售，但是能明显感觉到销售现场的观望气氛。与年后大多数楼盘销售中心人头攒动的热闹景象不同，不少项目的销售中心购房者明显减少，前来咨询的人寥寥无几。

　　记者在城西某著名楼盘了解到，自从新政出台以后，该项目销售节奏明显放慢，“原来第二套房首付是30%还可以接受，这次一下子提高到50%，再加上利率大幅提高，很多购房者延缓或者放弃了买房计划”，现场一位销售经理忧心忡忡的对记者说道，“再继续下去，我看后面的销售形势会更加严峻”。

　　在经开区某品牌地产公司开发的高档楼盘，记者了解到，由于提高了二套房贷，销售业绩明显下滑，一位置业顾问告诉记者：“我有两个客户之前已经看好了房子，但是受政策影响，客户表示他们的首付资金不足，只好暂时放弃购买计划”。

　　“西安虽然不像一线城市那样遭受重创，但是对于一直上涨的房价，此次调控显得相当严厉，而老百姓普遍坐等房价下跌的心理，也会让习惯了每天提价的开发商心里捏上一把汗”，一位不愿透露姓名的开发商老总对记者说道。(记者苗雨)