日益严厉的房地产新政，让风光一时的北京3家地王遭遇前所未有的困惑。其中，最大的考验是如何收回投资成本。

　　作为新科地王，北京世博宏业房产公司以17.6亿元的总价竞得海淀区蓟门桥北的地块。现在，这块地逐渐由地王转变为 “烫手的山芋”。

　　“目前，蓟门桥附近的二手房大约3万元一平方米，如果是新房，可以适当提高一点。大家都期盼地王早点开工，提高周边的房价；但是由于遭遇房地产新政，这块地王的开发价值存在很大疑问。”我爱我家销售经理李文龙对《每日经济新闻》记者表示。

　　业内人士认为，房地产业的利润太可观了，所以北京一天之内产生了3家地王(蓟门桥北、大望京村、大兴亦庄X1-1B地块)，但是突如其来的房地产调控将对开发商带来巨大的政策压力。

　　地王的“成本账单”

　　根据最新市场分析，蓟门桥北、大望京村、大兴亦庄X1-1B地块的土地竞拍价都接近目前的市场价，这是让“地王们”头痛的关键因素。

　　“土地竞拍价快赶上目前的市场房价了，以如此高昂的成本拿地之后，开发商的日子肯定很难过。”李文龙说。

　　《每日经济新闻》记者从北京市国土局相关人士处获悉，世博宏业房产公司竞拍的蓟门桥北地块，折合楼面单价达到29913元/平方米。这块地原为蓟门饭店，一年前刚拆除，目前是杂草丛生的荒地。由于土地面积仅44507平方米，在都市丛林中看上去显得“很狭小”。

　　根据拍卖公告，蓟门桥北这块地被规划为居住、商业金融用地，建设用地34253平方米，建筑规模控制在104537平方米之内。当时的起拍价仅6亿元。

　　另一家地王是朝阳区崔各庄乡大望京村，被远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元斩获。在扣除医院、学校等公建面积后，该地块楼面价达到27529元/平方米。据潘石屹估计，该地段建成后的售价必须达到4.5万元/平方米，开发商才有10%的利润。

　　“由于地王项目的资料是公开的，其楼面折算估价应该很合理，对比一下市场房价，就能测算开发商的成本。”21世纪不动产销售经理石飞跃表示。

　　在他看来，按照潘石屹的估算方法，蓟门桥北地块未来售价必须超过5万元/平方米才能有10%的利润，显然这一目标很难实现。

　　但是，也有相关人士看好地王项目的未来开发前景。荧灿地产总经理顾辰天表示，蓟门桥北地王2.9万元/平方米的单价并不算高，上市后售价必然抬高，“预计在4万元/平方米以上，由于当地新盘资源相当匮乏，所以尽管如此高的价格并不愁卖。”

　　周边房价“可能下跌”

　　对于蓟门桥未来的房价能否超过5万元/平方米，我爱我家销售经理李文龙表示，“这几乎在目前的房价上翻了一番，估计两年内无法达到。”同时他指出，在房地产新政的压力下，蓟门桥周边的房价存在下调的可能。

　　“假如房价下跌，那么蓟门桥北地王难以收回投资成本，只能靠物业开发才能赚回土地投资成本。”李文龙说，按照前几年的惯例，开发商只通过卖房子，就能赚回高额利润。但是，北京市上述3家地王遭遇了前所未有的困境。

　　以蓟门桥为例，目前北三环地段的售价最高在3.5万元/平方米。橡树湾是华润置地在北京打造的项目，目前售价3.5万元/平方米；西山公馆位于中关村软件园内，地理位置相对蓟门桥而言更具特点，均价在3.3万元/平方米；由亿城地产打造的东方院落公馆均价在2.8万～3.2万元/平方米。

　　“西山公馆、东方院落公馆都是高端商业项目，目前售价才3.5万元/平方米，蓟门桥北地段要超越这个价位确实很难。”21世纪不动产石经理表示。

　　他指出，蓟门桥北地王的开发时间为两到三年，由于房地产政策调控，未来房价或许只能维持目前的价位，“要大涨几乎不太可能。由此推断，蓟门桥北地王的开发前景堪忧。”

　　地王成本回收成难题

　　虽然拿地已经过去一个多月，但是3家地王都没有发布项目开发方案。

　　《每日经济新闻》记者致电世博宏业房产公司咨询项目进展，一位工作人员表示，“正在办理土地竞拍后的相关手续，同时也在组织人员做项目前期研究。项目开发方案征得内部同意之后，才能对外发布。”

　　针对目前的新政，该人士指出，“调控政策确实正在对房地产市场产生压力，但是蓟门桥的项目在2～3年后才能向市场销售，所以暂时感受不到实际压力。”

　　在上述地王竞拍中落败后，潘石屹对于成本回收表示担忧，他说：“从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米。”

　　根据有关统计，北京市四环内最高价刚进入“3万元时代”，而位于五环边上的崔各庄乡大望京村，在这次竞拍后的楼面价已经接近3万元/平方米，逼近望京地区在售房源价格。(记者 汤白露)