数据显示，3月22日至28日上海市商品房成交面积达34.8万平方米，与前周相比大幅增长了56%，成交均价20581元/平方米，上海官方的“网上房地产”显示，3月29日一手房签约套数更是达到1493套，创下了2007年8月25日以来的单日新高。

　　去年年底至今年年初，各地房价在“国四条”的宏观调控之下，成交量跌至低谷。两会前有评论认为“两会或成房价涨跌的分水岭”，两会期间，多名房地产相关部门高官高调表达了政府将进行二轮调控的决心。但是，三月中下旬以来，一线城市的商品房与二手房基本都出现量价共同攀升的行情。

　　在量价齐升的刺激下，房地产市场将往何处去？究竟是良性发展还是泡沫横生？

　　是否回暖还需观望一段时间

　　据中国房产信息集团(简称中房信)透露，最近位于上海浦东花木板块一新推盘，成交两栋均价14.5万元／平方米的天价别墅。中房信分析师薛建雄指出，资金囤积在手上的买家，需要寻找保值升值的出路，这是近期温州投资者仍在长三角团购房产的主要原因。

　　今年一季度上海豪宅的成交量大幅放大。截至3月25日，今年均价5万元／平方米以上的豪宅已成交315套，4万—5万元／平方米的高档房也成交了349套，这两项数据分别是去年同期的15.8倍和4.5倍。

　　薛建雄认为，众多楼盘在热销的带动下，价格会向区域标杆楼盘的价格靠拢，大面积的楼盘补涨局面也将在二季度全面体现。

　　不过，薛建雄同时指出，房价会不会进入新一轮的全面上涨，还是要看未来几个月的供需关系。如果未来几个月仍出现供大于求的现象，房价不太可能出现全面上涨，但要是出现较大幅度的供不应求，房价上涨在所难免。另外，在政府担心资产沫泡化的情况下，楼市回暖过快导致价格上涨，必然导致政策的更严厉调控。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，最近成交放量并不能说明楼市已经回暖，因为其中一部分的成交量来自于动迁房和配套商品房。“楼市是否回暖还需观望一段时间才能下定论。”

　　对于国土部称加快物业税和不动产税的出台进程，陆骑麟称，没有出台时间表就无法对目前的楼市起到作用，政策无法落实，只能像“狼来了”，不知道“狼”什么时候真的会来。“中央政府每次出台政策的决心都很大，但是一些地方政府却是打着折扣来实施，政策没有真正落实到位，就无法调控房价。”

　　汇率或成楼市新增变量因素

　　上海社科院一位专家分析，今年各家银行的计划信贷量为7万亿元，基本是“十一五”期间的平均水平，以此看来，货币供应量并不紧张的。在土地供应方面，上海的土地供应历来偏紧，大量外来人口的涌入，势必增加刚性需求量。从货币和土地供应量来说，房价势必将在高位盘整。然而，这位专家指出，随着西方一些国家对人民币升值的压力不断增加，这让中国的房地产市场又增加了变数。

　　以泰国为例，1997年7月2日泰国泰铢贬值后，泰国的房地产价格不跌反涨。香港在金融危机时采用联系汇率制度，房价迅速遭腰斩。日本在日元迅速升值后，经历了一段房地产价格大涨的泡沫期后，泡沫破裂，房价开始大跌，至今元气还未恢复。但是中国人民币的汇率目前是呈缓慢上升状态，房价走势如何，并无先例，对此问题学界尚处研究阶段。所以中国的汇率会否影响房价走势，仍是未知数。

　　调高开盘价格达到捂盘目的

　　2009年的楼市火爆，造就房产商“不差钱”的强势。囤地、捂盘以谋取更多利润，已经是中国房地产发展商不正当商业行为里公开的秘密。

　　上海房地产市场上的捂盘惜售现象也大有存在，比如，中海万锦城的开盘可谓“好不容易”，早在2008年8月份，就有工作人员对外称当年11月开盘。到11月又有消息称开盘时间延后至12月，接下来的半年里，这个日期一次又一次延后。直至去年5月1日，中海万锦城才终于面世，成为这一区域为数不多的新开楼盘之一。

　　陆骑麟称，很多房地产商为了谋取暴利，不惜变相捂盘惜售。捂盘的新手段是开发商直接调高开盘价格，减缓销售速度。比如，汤臣一品的开盘价高达10万/平方米，以至于销售速度缓慢，去年底，汤臣一品成交了28楼一套房源，单价高达16.0848万元/平方米。还有的房地产商分四五期进行销售，从而销售价格一路上扬，以达到捂盘目的。

　　捂盘目标大开发商开始囤地

　　为了有效遏制房产商捂盘惜售现象，近日杭州两楼盘被当地政府的相关行政部门勒令强制开盘。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，开发商捂盘会在一定时期内使房源更紧张，房价更高。政府的强制开盘做法，使得短期内有数千套房源入市，增加了房源的供应量；不让开发商在房价最高时开盘，一定程度上缓解了房价给购房者带来的压力。政策的出台能否有效调控房价，还要看地方政府的执行力度，并且需要媒体和百姓的监督。

　　有房地产内部人士称，由于捂盘行为目标大且易受监管，开发商们现在逐渐将视线移到更隐蔽的囤地行为。据其解释，囤地的新手段是延长施工时间，放缓开发过程。“相对那些价格上涨的收益而言，因工期延长而产生的建筑和财务成本只能算是很小的开支。而这种行为，使得政府很难对其有效监管。”

　　“崩盘时刻表”没有科学依据

　　在近日楼市量价齐升的同时，网上流传的《房地产崩盘时刻表》受到众人的热议。

　　在这份被网友们疯狂转载的时刻表中，制表人比较了中国和日本的相关经济数据，认为中国房地产的种种迹象和上世纪80年代的日本有着惊人的相似。

　　1984年起，日本汇率开始升值，从而导致房地产泡沫不断膨胀，1990年破灭。中国人民币升值从2005年算起，网友就预测中国的房地产会在2011年崩盘。

　　华东师范大学房地产系主任华伟并不赞同“中国房地产崩盘论”，他认为个别一线城市的房价并不能代表全国的房价水平，一些中小城市房价还是很低的。房地产泡沫只能说局部有倾向，但不能以偏概全。华伟认为，上海的房价并没有高过印度的孟买和俄罗斯的莫斯科，而孟买和莫斯科并未出现房地产泡沫，所以从总体上看，中国的房地产市场还是健康的。

　　陆骑麟认为，拿中国的房地产和日本相比，是非常不科学的，2011年会崩盘的说法更是毫无科学依据可言。

　　本报记者 罗震光 实习生 陆烨娜