2009年,在中央政府刺激内需,推动8%经济增长目标的一系列强力政策措施支持下,2008年压抑多时的购房消费需求骤然迸发,房地产业的成交全面回暖。随着在下半年后市场进一步疯狂,持续拉升的房价和此起彼伏的地王现象,令中央政府在考虑刺激政策退场机制的同时,终于在2009年岁末向房地产领域连续出手,以种种政策组合拳,拉开2010年房地产调控大幕。

　　与以往的调控相比,此轮调控更强调利用金融信贷、财政税收、土地供应、交易规范等多管齐下精密配合。在政策运用上,也更重视连续性、稳定性、针对性和灵活性。在遏制高房价打击投机购房的目标以外,2010年的房地产调控目标,也直指行业结构调整,通过不断抬高企业开发门槛,加强行业管理,规范市场秩序,引导市场供求,来改变以往市场一拥而上,一抓就死、一放就过热等混乱状况,促进房地产行业稳健发展。

　　严格抑制投机需求

　　2009年,在宽松信贷和购房优惠政策支持下,自住购房消费需求爆发,而众多投资客则由于通货膨胀预期而寻求不动产保值增值,也极大刺激投资、投机性购房消费的增长。这一投资性购房狂热在岁末年初的海南岛到达了顶峰。2010年1月《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后,海南房地产和土地价格不断攀升。半个月海南主要城市房价涨幅就超过30%。另据不完全统计,介入海南房地产市场的投资和开发资金已超过1500亿元。高档楼盘销售更为火爆。1月11日三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹,该项目一期开盘700套,开盘当天便销售一空,均价每平方米高达6.5万元,不但在海南创下销售纪录,在全国也极为罕见。

　　面对市场现状,国务院总理温家宝在国务院会议上明确提出要促进房地产市场平稳健康发展,加强对市场需求的分类调控,抑制投机投资性购房。“国11条”明确提出:一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。二是加大差别化信贷政策执行力度,继续实施差别化的住房税收政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。三是加强防范风险和市场监管。四是加快推进保障性安居工程建设。五是落实地方各级人民政府责任。

　　以核心区位优势、豪华装修、超大户型为特征的豪宅产品,在2009年尤为投资客青睐和追捧。在2010年的调控之手下,豪宅的投资品属性将受到更多的遏制,而更为强调居住属性的普通商品房,其开发也将更多地受到政府鼓励和支持。

　　严控央企进入地产

　　2009年的疯狂土地市场中,央企凭借雄厚实力争夺稀缺土地资源,屡屡夺得“地王”,不差钱且异常高调,令众多民营地产企业望尘莫及。据中国指数研究院统计数据,2009年成交总价排在前10位的地块中,国有企业就占了8个,成交楼面地价前10位的地块中,国有企业同样也占据了8个席位。与此前诞生“地王”最频繁的2007年相比,当时国企与民企在总价和单价最高的地块中的比例分别为3比7和4比6。土地市场“面粉贵过面包”现象再度出现,舆论也发出了“国进民退”的惊叹。

　　在此轮房地产调控中,对土地市场的监管,也瞄准了去年表现突出的央企。央企、国企大规模投资房地产成为新一轮地产调控的重点之一。3月18日下午,国资委召开新闻发布会,公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏表示,2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场,还拿了不少“地王”。国有大企业疯狂拍地的行为,不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产,也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。南方日报记者李广军

　　调控背景

　　疯涨成交酿过热危机

　　根据国家统计局公布的数据,2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

　　与火爆的销售场面相比,投资开发和土地供应市场并没有出现与之相配的增长。国家统计局数据显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。而同年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。

　　分析这一年市场整体走向,供不应求趋势明显。由于经历2007年疯狂拿地,2008年销售底迷,随之而来的紧张资金链,使众多房地产企业在2009年开局之时,在开发节奏和拿地策略上表现谨慎。直至上半年市场状况已趋向明朗后,冷静已久的土地市场开始启动,各地“地王”开始再现,项目建设开发也明显加快。

　　众多合力之下,在市场原有存货被大量消化,而新增供应无法应对猛增的需求之时,降价促销不再成为市场利器,“稀缺价值”更多地被强调,房价高涨趋势也日益明显。数据显示,去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%,涨幅比11月份扩大0.3个百分点。其中新建住宅销售价格同比上涨9.1%,涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%,涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

　　2009年,房价持续高涨、销售接连火爆,令众多房地产企业创出历史销售新高纪录,也直接拉动房地产投资持续升温,也引发了政府、专家和公众对房地产陷入过热危机的担忧。李广军

　　地价房价高涨加重泡沫化

　　2009年,部分城市、部分地区出现房价暴涨的局面,屡创新高的房价不仅让住房问题凸显,社会公众的焦虑感也日益明显。今年“两会”房价问题成为最热点话题,可见高房价已成“社会之累”。

　　据国家统计局数据,2009年全国商品房销售额43995亿元,比2008年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。而根据此销售额数据,再除以上述销售面积,便得出去年全国商品房成交价格约4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上涨近24%。平均每平方米上涨813元,也达到了前所未有的水平。

　　在广州,据市国土房管局通报,2009年全市十区商品住宅成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和1374.55亿元,分别同比增92.5%和92.3%,比2007年分别增25.1%和38.8%。2009年广州成交面积和成交金额接近翻番,并创历史新高,居民住房内需消费得以全面释放。市国土房管局表示,2009年广州房价连续飙升,未来走势不确定性增加；当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平,商品住宅市场投资风险增加。

　　与房价同时上涨的还有地价。1月17日,国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布报告显示,去年全国居住地价为3726元/平方米,累积涨幅7.92%。此前,国家发改委公布的数据显示,去年全国70个大中城市房价涨幅为7.8%,略低于地价涨幅。报告显示,截至去年末,全国105个主要监测城市的地价总体水平为2595元/平方米,同比增长5.05%,远高于2008年0.47%的增长率。该报告认为,2009年房地产市场高位运行,刺激了居住地价的快速上涨。

　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为,在中国经济复苏的过程中,房地产投资发挥了很大的作用。但是,今年要警惕房地产的泡沫进一步吹大,防止房地产泡沫突然之间的破灭,这也是今年中国政府宏观调控政策中的重要内容。李广军

　　调控政策一览

　　2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　2009年12月14日,中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。

　　2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

　　2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知,规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。

　　2009年12月23日,财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则,明确了从明年起,不足5年的普通住宅转让,将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税,非普通住房则将全额征收,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。

　　2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。

　　2010年1月12日,中国人民银行宣布从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　2010年2月20日,银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,出拳打击炒房者和投机行为。

　　3月10日晚,国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,被业内称为“国19条”。按照通知要求,各地应加快编制住房建设用地供应计划,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。在整治“囤地”、“炒地”方面,按照通知,今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款付款时间不得超过一年。李广军