广州保障性住房大跃进!2010年新开工保障性住房面积将高达2009年广州商品住宅交易面积的1/3。

　　两会期间,广州市国土房管局局长、市住房保障办主任谢晓丹对媒体表示,广州将以前所未有的力度加大保障性住房建设,计划新开工建设保障性住房约300万平方米,相当于过去三年广州保障性住房的建设总量,预计可提供保障性住房约4万套,包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房。

　　“房价下降已成定局”,昨天有业内人士表示,2010年保障性住房将冲击商品房市场,更多购房者将持币观望,以致开发商资金链受考验,最终降价抛盘。

　　广州保障房一年建三年的量

　　下次见面你还问“买万科(000002,股吧)的房子还是买碧桂园的房子”吗？不,你要问的应该是“买开发商的房子还是买经适房”。

　　长江证券(000783,股吧)数据显示,2008年广州保障性住房占新建住房的比重只有13%,2009年这一比重微涨到17%。而就是在2010年,广州新开工保障性住房面积将高达2009年商品住宅交易面积的1/3。

　　如果你口袋里的钱不够,那不妨等待。广州市国土房管局局长谢晓丹预计,2010年广州可提供保障性住房约4万套,包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房。原定于2012年底前解决77177户低收入住房困难家庭的住房问题,提前到2011年底前全部实现。

　　“廉租住房保障收入线标准拟从家庭年人均可支配收入7680元(月均640元)以下提高到9600元(月均800元)以下。”谢晓丹表示,这一标准的保障水平在国内同等城市是排在第二位的。经测算,廉租住房保障扩面后,将有10219户家庭,约3.1万人受益。

　　超出廉租住房保障条件,符合经济适用住房保障,但买不起经济适用住房的“夹心层”,通过出租或先租后买(待该家庭有经济能力时再购买所租住的经济租赁住房)解决其住房困难;租金与家庭收入、房屋区位、楼层等挂钩。广州今年计划建经济租赁住房3000套。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同认为,保障性住房数量如此之多,规模如此之大,必然将会对房地产市场带来巨大的影响和变革,整个市场格局将要重新划分和设定。

　　来自两会的保障风向标

　　“针对眼下土地和房价上涨的状况,现在中央政府采取了几项措施,加快保障性住 房 建设 和 抑制房价过快上涨是地方的一个很重要的任务,你必须完成。”昨天,住房和城乡建设部部长姜伟新在两会新闻发布会上表示。

　　从实物分房到1998年房改再到重申政府在住房保障中的作用,广州只是一个缩影。住房“三三制”或者说“政府与市场共同提供住房”已经成为焦点。

　　两会期间,温家宝总理在作政府工作报告时指出,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。第一个措施就是,继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。

　　而在2009年,中央财政安排保障性安居工程补助资金只有551亿元。新建、改扩建各类保障性住房200万套,棚户区改造解决住房130万套。短短一年,保障性住房从200万套跃升至300万套。

　　北京率先行动力度最大,计划2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套,并提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上,还要以50%土地收入反哺保障房。

　　上海2010年将继续加大保障性住房的房源建设力度,2010年保障性住房开工量要占到全市住房新开工量的60%,开工面积达到1200万平方米。其中,经济适用房新开工400万平方米,并尽快建成一批房源交付使用。

　　深圳计划在2010年建设总面积为450万平方米的约5万套保障性住房,总投资逾35亿元。

　　不管地方政府主动还是被动地建设保障性住房,这已经成为一个方向。昨天有媒体报道,《住房保障法》草案已递交至住建部住房保障司,目前正会同各方意见进行修改。《住房保障法》被认为是现有中国住房保障制度体系的重构,草案打算将住房保障体系纳入地方政府的政绩指标之列。

　　对于保障性住房的保障还来自于土地,两会期间致公党中央递交的一份提案表示,应明确规定保障性住房和商品房土地供应的比例。如可以采取4∶3∶3的土地供应结构,40%用于经济适用房,30%用于限价房,30%用于商品房,七成土地应用于建设保障性住房。

　　商品房或将量价齐跌

　　“保障性住房供给增大,会对房地产市场产生一定的影响。”广州经纬房产项目发展及研究部经理朱欣苑表示,一般要调控房价快速上涨的势头,有两个途径:其一是加大保障房供给,其二是收缩房地产资金。对广州今年建4万套保障房这一举措,如果政府能够降低保障房进入门槛,提高经济适用房收入水平,则是抑制房价、促进市场稳定的有效手段。

　　保利地产(600048,股吧)副总经理余英坦言,这个政策是应该的,从1998年就提出了保障性住房和商品房两大块。但比例一直都不是各50%,现在保障性住房大多了,算是补课吧。

　　其认为现在保障性住房增多,对商品房中的二手市场是有影响的,一手房则没有什么影响。因为二手房中被保障性住房分掉了一部分“蛋糕”,房价肯定会受到影响。一手房,买不起的还是买不起。

　　建设保障性住房还有一些技术层面的问题,其实,很多保障性住房是空置的,不少人都是买房挣钱的。新闻上不是说“开着宝马去买保障性住房”吗？现在的真实需求是多少,很难说,政府建设那么多保障性住房,如果没有落实好,很多卖不出去,最后又成了商品房。北京就有过保障性住房,最后变成商品房的例子。

　　广州维森置业董事长张维伦认为,这个政策很好,但首先要解决三个方面的问题:一是资金问题;二是土地来源问题;三是开发管理的问题。如果这三方面没有解决好,那么整个政策的实施就存在隐忧了。

　　如果政策实施到位,那么可以解决两个问题:一是对房价的抑制起到作用,例如金沙洲那边的保障性住房;二是解决了老百姓的住房需求。

　　政府加大力度对保障性住房的投资对商品房市场的影响,张维伦认为是使得商品房市场更加平稳健康发展。现在的房地产市场泡沫大,后续发展不好,容易引起反弹。从长远的角度看,保障性住房和商品房是两个不同的市场,它们面对的客户群不同,一个是低收入人群,一个是中高收入人群。两者应该是一种有益的补充。

　　房地产资深人士喻海文认为,城中村改造是扩大保障性住房的有效途径之一。城中村的拆迁成本太高,不如改造其卫生环境,改造成廉租房。

　　房价和销量的弱势将因此延续。莫尼塔对房地产中介的调研显示,没有一家受访者认为3月房价还会继续上涨,86%的受访中介认为房价环比基本持平,而剩下14%的受访者则认为房价会出现一定程度的下跌。