公积金收紧传递楼市新信号 ——

　　保护刚性自住需求 抑制投机投资炒房

　　昨日南京将个人住房公积金最高可贷额度由30万元降为20万元，同时暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款。此前，上海、扬州、盐城等城市也纷纷严控住房公积金贷款。

　　南京楼市迎来今年第一个新政。昨天下午4点30分，南京住房公积金管理中心发布消息：自2月23日起，个人住房公积金最高可贷额度由现行的30万元调整为20万元，同时暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款。

　　公积金贷款4个月两度紧缩

　　这已是4个多月来，南京市两度出台住房公积金紧缩政策。

　　去年10月9日，南京已出台过住房公积金贷款紧缩措施，其时政策调整主要针对的是购买高档房的职工，规定从2009年10月10日起，将个人还贷能力系数由0.45调整为0.3；对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，其贷款额度减半，即从30万/人减至15万/人；“二次贷款”额度也减半。

　　昨天的新闻发布会上，南京市住房公积金管理中心副主任张明远表示，初步调整政策并未从根本上控制个贷率的高攀。

　　记者注意到，相关负责人在讲话中使用了“个贷率已超极限”、“资金管理极度困难”的字眼，这在过去从未出现过。数据显示：2009年南京市公积金归集额为69.71亿元，当年放贷却接近120亿元，截至2月8日，纯公积金个贷率高达106.47%，包括新职工住房补贴在内的个贷率也达到100.04%。而按照相关规定，公积金个贷率的“红线”为80%。

　　“因为春节放假、交易系统停止等原因，一季度又是全年公积金归集的较低时段，这更加剧了目前的资金危机程度。”据悉，今年1月份南京市公积金放出了5亿元的贷款，而还有超过8亿元的贷款，虽已经过审批，却迟迟无钱放贷，要等到4月份才有望放贷。

　　在此背景下，南京市降低了最高可贷额度，将个人最高可贷额度由现行的30万元下调为20万元，夫妻双方最高可贷额度由60万元下调为40万元；暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

　　经初步测算，2010年南京市公积金归集额在75亿元左右。按收支平衡、可持续发展及保持合理的个贷率，该市提出了今年放贷规模控制在40亿元左右的目标。

　　南京市住房公积金管理中心贷款处处长宋宁解释说，近几年该市公积金贷款的户数平均每年在2.5万-3万户，其中2009年要多一些，贷款户数为40960户。按调整前的最高贷款额度30万/人计算，户均贷款额为25.4万元，现在最高贷款额度降到20万/人之后，以2.5万户需要贷款来计算的话，预测户均贷款额为15万-17万元。正是根据这样的测算，南京市提出了放贷规模40亿左右的目标。

　　不过宋宁也表示，楼市充满变数，今年买房的人到底有多少，还很难说，所以放贷规模究竟是向左还是向右，都有待根据市场现状适时调整。

　　公积金紧缩并非南京独有

　　事实上，不仅是南京，国内住房公积金资金流动性紧张的城市大多已经采取了控制公积金贷款规模的措施，如上海和我省的扬州、盐城等地。

　　据了解，由于住房公积金是地区性封闭运作资金，资金来源固定有限，也没有机构为资金托底，所以，主管部门只能量入为出。

　　从去年11月25日起，扬州市暂停了多项公积金贷款业务：一是“小公寓”贷款，二是扬州市行政区域外的异地贷款，三是住房公积金“又提又贷”项目，规定职工购房时需办理住房公积金贷款的，本人、配偶及直系亲属(限父母、子女，下同)的公积金账户余额不能提取。

　　在此基础上，该市控制了“二次房贷”，规定职工首次购房住房公积金贷款结清后，再次申请公积金贷款，在按现行政策计算可贷额度后减半发放。同时，将夫妻双方最高可贷额度从50万调回至35万；1人正常缴存住房公积金的，最高可贷额度由30万调回至21万。

　　盐城市从去年7月至今年1月半年内，更是三度出台公积金紧缩政策。去年7月22日，当地出台的政策规定，每笔贷款最高从此前的不超过30万元调整为不超过20万元；去年9月26日再度出台的政策则规定，双职工申请公积金贷款的最高限额调整为30万元，正常缴存住房公积金的单职工贷款最高限额调整为15万元；2010年新年第一天，盐城又发布了住房公积金贷款轮候新政。

　　当地公积金管理中心解释说，住房公积金贷款轮候，是指当住房公积金贷款余额与住房公积金缴存余额比高于90%时，住房公积金贷款暂停划款；在贷款余额与缴存余额比降低到90%以下时，按照职工申请住房公积金贷款的先后顺序逐步划款。

　　南京、扬州、盐城三地公积金管理部门均表示，以上只是应对目前住房公积金资金紧张而采取的阶段性、临时性应急措施，待资金状况好转，会再将政策进行回调。

　　房贷“四面楚歌”急了谁

　　尽管公积金部门在政策调整时一再强调并非对市场的调控，但公积金贷款的限制，还是从政策层面给楼市释放出了降温的信号。而在此之前，各地商业贷款门槛也抬得更高，早在春节前，南京各大银行已取消“7折利率优惠”，而据银行人士透露，接下来对于放贷的控制应会更紧。商贷和公积金贷款双双严控，有业内人士就此形容说，目前南京房贷可谓“四面楚歌”。

　　南京市住房公积金管理中心负责人说，2010年国家对房地产市场包括相关的金融政策作出了进一步的完善和微调，传递了遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房、提高存款准备金率等要求，此时进行贷款政策调整有利于贯彻落实国家宏观调控精神，保持住房公积金可持续发展。

　　值得一提的是，无论南京、扬州还是盐城，公积金政策的调整都透出一个基调，即保护刚性自住需求。张明远称，住房公积金是一种以互助性和普惠性为特性的公众资金，为保证公平互助，他们对多次使用住房公积金贷款作出限制，从而在有限资金内确保从未使用过住房公积金贷款的缴存职工能贷到住房公积金。

　　扬州公积金管理部门表示，政策调整的原则是“有保有压”，既支持刚性住房消费，又抑制投机、投资炒房现象，以确保资金安全和贷款有序发放；盐城在住房公积金贷款轮候期间，也优先保证购买经济适用住房和首次使用住房公积金购买90平方米以下二手住房的困难职工家庭贷款资金的划拨。

　　满堂红(南京)置业有限公司副总经理袁小玲表示，公积金额度的减少以及贷款次数限制到一次以内，对投资炒房客来说影响不小，因为选择商业贷款无疑会增加其炒作成本。不过，她同时表示，政策同时可能波及到改善居住需求。

　　南京再次调低公积金最高可贷额度，消息既出，当地开发商感到不安。尽管有开发商表示自己销售的是高档楼盘，使用公积金贷款的只是少数，但私下也坦陈政策对市场心理的影响不可忽视，这样的影响将影响到市场成交。房产中介同样着急，一家大中介公司的市场负责人说，与他们合作的银行已经明确表示，1季度的贷款额度在今年1月份就已经用完，目前处于无钱可贷的局面。由于银行现在没钱可贷，导致大部分买房人都推迟了购房计划，近期的交易量也出现明显下滑。

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　　省级机关公积金政策暂不调整

　　由于同城的关系，省级机关公积金政策过去一直与南京市的公积金政策保持同步。眼下，南京市政策调整后，省级机关公积金政策走向如何尚无明确说法。

　　省级机关事务管理局下属公积金管理中心负责人昨天下午接受记者采访时表示，南京调整政策的情况还要向局里汇报。“省级机关公积金的资金状况要比南京缓和一些，一方面公积金归集比较好，另一方面目前购房需求有所减少，春节后至今才放出十几笔贷款，放贷额才在300万元左右。而在过去，每天放贷少的1000多万元，多的两三千万元。”

　　昨天的最新数据显示，省级机关公积金个贷率为93.7%，比春节前的94.2%略有下降。 （汪晓霞 曹旭超）