楼市又到十字路口 节后房价博弈何时见分晓?——中新网
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    楼市又到十字路口 节后房价博弈何时见分晓?
2010年02月23日 09:12 来源:金融时报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  楼市又站到了一个十字路口。据最新公布的监测数据显示,2月第一周,34个重点城市中,成交量环比下跌的城市达21个。尤其是北京、上海等一线城市集体滞胀。1月份,上海商品住宅成交量环比锐减57%,仅为65万平方米。

  喧闹的楼市终于开始了冷静,但房价依然未见明显松动。国家统计局最新数据显示,1月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.3%,购房者与开发商、投资者又展开了一场拉锯战。博弈之后,房价是否真能回调?众多购房观望者仍在翘首以盼。

  土地市场上仍旧在上演地王“前仆”而“后继”的大戏。大龙、招商地产等昔日地王刚刚折戟,另一边,众多房企仍然挥舞着资金在土地市场奋勇冲杀。2月3日,上海证大置业拍得位于上海黄浦区外滩地块,总价格为92.2亿元人民币,其楼面地价高达34148元/平方米。

  可以预见,2010年的房子很多是建立在地王之上的,按照面粉价格决定面包价格的道理,今年的房价有这个冲高因素。

  上海易居房地产研究院综合研究部近日的一份报告显示,2009年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%,降幅较2008年扩大10.3个百分点。

  去年地王频出,土地单价造成的总价高涨,但土地购置面积反而缩小,似乎又成为房价上涨的理由。另外,今年房价还有一个上涨因素就是楼市每次观望都会带来需求的积聚,继之是需求的集中爆发,房价反而涨得更快,这次能例外吗?

  但是,房价下降的理由似乎更多。

  国土资源部副部长贠小苏日前指出,截至2009年底,全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地,可以说保证今后两三年房地产开发用地没有问题。这意味着,并不存在“地荒”问题,结合土地部门表示今年将加大供地力度,打击土地、清理闲置土地方面已有实效,这都能够促使开发商增加住房供给。

  而且,众多开发商2009年疯狂拿地,更多地是出于对后市预期的盲目乐观,或者说地王行情是楼市火爆后才出现的,否则2008年土地流标现象无法解释。反之,地王并不是房价上涨的必然理由。

  还有一个因素就是许多银行开始收紧房贷,房价上涨过快以及对房地产业信贷投放过于集中,房贷潜在风险也在积聚,不少银行已经表现出这方面的担忧。中行北京分行已经将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。

  节前央行再一次上调存款准备金率标志着信贷更加趋紧,而土地出让金首付不得低于五成则意味着,房地产业的两股资金水流同时变细,这对本身是资金密集型的楼市来讲,都构成了开发商降价求售的动力。

  从地价款支付的时间推断,去年大量拿地的房企,今年将迎来交纳土地出让金的高峰期。从大龙地产等无力支付地价款来看,一些开发商(即使是地王),资金也并不充裕。如果楼市如果继续维持有价无市的行情,开放商主动降价或许不再只是一个传说。

  历史总是惊人的相似。现在的楼市与2008年时的低迷极为相似,而且我国楼市已经多次出现这种买卖双方僵持不下的情形。但跟以往不同,从去年的房价高企到今年的观望,政策的风向标硬生生地改变了市场预期。在调控政策同时影响供需、一二手房市场等各个层面的情况下,或许博弈的结果不久就会到来,而到时,决定楼市走向的恐怕还是政策这只看得见的手。

  上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为,房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后,会有一个观察期,如果接下来3至5个月市场出现调整,则不会再有明显打压政策,无论是政策面还是市场面,2010年全年极可能将在平静中度过。

  但如果2010年开发投资增速重新站上30%,如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头,那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台,政策的“有为”将体现的更为明显。

  也有业界人士预测,房价上涨还要有一个惯性和过渡,因此一季度很可能仍是僵持期,但到二季度传统旺季时,博弈结果将会明显见分晓。如果还是上涨的动力占主导,那么到4、5月份的传统旺季表现最为明显,市场还将火热一番。但如果那时成交量仍不理想,表明市场的供需双方心态已经明显变化,购房者仍然选择观望,那么房价向下的可能性就大大增加。

  房地产利益链条的庞大决定了楼市调控的复杂性。许多在房价上涨时获利的市场主体增加了房价回调的阻力。但可以肯定的是,只有将调控措施一贯执行下去,继续调控的氛围,才能将房价和楼市重新拉回理性的轨道。

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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