1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。北京大学房地产研究所所长陈国强说，与2009年12月14日的国四条相比，这个被称为““国十一条””的文件为今年的房地产市场定下了基调。“中央明确了今年房地产调控主要任务是，遏制房价过快上涨。”

　　尽管“国十一条”中并没有严厉的调控措施，但市场震动并不小。1月11日，房地产股几乎全线下跌，地产板块下跌高达1.96%，跌幅居两市各行业首位。

　　信贷政策变化微妙 改善型住房优惠消失

　　在业内专家看来，信贷政策是房地产市场的缰绳。

　　2007年是房价疯涨的一年，当年9月27日,中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧了信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策直接导致了2007年下半年至2008年底房地产市场的低迷。

　　在经历了2009年房地产市场出人意料的火爆后，信贷政策是否会出现变化一直是业内关注的焦点。

　　“前段时间，各商业银行曾接到过银监会的一个征求意见稿，对二套房贷首付比例是否要提高征求意见。”北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划主管王昊告诉记者。

　　1月8日，中国银监会否认要提高二套房贷首付比例。1月10日，“国十一条”重申：二套房贷首付比例不得低于40%。

　　“银行放贷一般是上半年松，下半年紧，年初有些银行打擦边球，加上中央要遏制部分城市高涨的房价，所以会再次明确二套房贷首付比例。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说。

　　二套房贷首付比例并没有提高，但是，信贷政策却从另一方面有所收紧。对照以往的文件，“国十一条”中没有了“改善型住房”的身影。

　　2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　也就是说，在131号文件中，如果第二套住房是改善型住房，依然可以享受首付比例最低两成，贷款利率打7折的优惠。

　　然而，在2010年年初的“国十一条”中，只要是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。借助改善型住房的名目获取信贷优惠不复存在。

　　胡景晖告诉记者，在131号文件的政策下，不仅改善型住房的需求得到了支持，一些投资性购房也会得到信贷优惠。

　　北京中原三级市场研究部的统计数据显示，北京中高档二手商品房交易中，15%的消费者是改善型购房。假设一位购房人二次购房，房屋总价150万元，贷款以20年期计算，按照现在的政策，首付要多付10.5万元，利息多付15.11万元。

　　改善型住房的优惠措施被取消，但“贷款利率严格按照风险定价”的说法却给银行操作留出了空间。

　　据一家国有银行工作人员介绍，之前的政策要求对于二套房贷至少执行基准利率，但“国十一条”的这个表述却比较模糊，在各家银行竞争激烈的情况下，很有可能出现利率下浮的举措，这样就不是收紧信贷，而是放松信贷。

　　地方政府能否落实“国十一条”

　　“第十一条是要落实各级地方政府的责任。前十条都要地方政府去实施。”在博客上，SOHO中国董事长潘石屹这样谈自己对“国十一条”的学习体会。

　　“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。”从“国十一条”来看，不论是加大供给还是抑制投机，不论是土地政策，还是金融、税收政策，最终都要落到地方政府来执行。

　　有业内人士认为，“国十一条”中这样的表述“很罕见”。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋觉得，“国十一条”最大的新意，就是它既打击开发商更打击地方政府，而也只有规范了地方政府的行为，房地产调控才能达到预期目标。

　　“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”杨少锋说，中央政府把房地产当作民生问题，希望房价能够让大部分老百姓承受得起；而地方政府则只是把房地产当作经济问题，土地出让金和税收才是地方政府最关心的问题。正是这种中央地方利益的不一致，导致许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行。

　　杨少锋认为，此次中央明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，并对地方政府刺激房地产的“土办法”提出警告并要求清理，说明中央已经意识到整治房地产首先要规范的就是地方政府的行为。

　　地方政府土地财政导致高房价历来备受批评，然而，是什么导致地方政府依赖土地财政？怎样才能规范地方政府的利益？这些是几年来难以解决的问题。

　　在2009年年底，十一届全国人大常委会第十二次会议举行期间，全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵与网友对话时表示，如果不把中央政府和地方政府的事权、财权划分更加对称，地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话，高房价问题很难解决。

　　吴晓灵指出，房价问题折射出的是中国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度问题。在土地制度问题中，最主要的是解决地方政府的土地财政问题。

　　在很多学者眼中，1994年开始实行的分税制中，中央与地方政府事权与财权的不对称，导致地方政府入不敷出，只能卖地经营城市，从而使得房地产市场调控失灵。

　　有意思的是，就在“国十一条”公布的当天，杭州市政府也公布了针对房地产市场的新政策。这个名为《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定了29条优惠政策。

　　按照这个政策，如果在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，将给予房款总额1.3%的购房补贴；如果在杭州市区仅有一套住房，在2010年1月1日至12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴；因房屋拆迁(含危旧房改造)选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

　　2009年12月25日，南京市出台了20条房地产新政，规定在该市首次购房者，以及夫妻双方仅有一套住房的改善型购房者，都可以享受房款总额0.5%的购房补贴。

　　今年1月6日，浙江省舟山市也宣布对首次购房者给予所征收契税全额的财政补贴；对以家庭为单位在该市仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。

　　从内容上看，这些政策似乎都与中央房地产调控的基调相悖，在一些媒体上，这些政策被称为地方政府的托市新政。