“咨询的多，出手的少，炒房客更是看不到了。”10日，上海中原地产长宁区一门店的负责人这样描述开年以来的生意。当日，国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下文简称“国十一条”)全文公布。

　　新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出配套实施措施。近期，不少城市楼市成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市偏好一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？

　　调控逐渐“发力” 楼市初现变化

　　上海“网上房地产”显示，元旦三天假期内，全市一手商品住宅累计成交仅186套。4日、5日，虽然回升至400多套，但与年底动辄七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的楼市近期也同样“遇冷”。北京市房地产交易管理网的数据显示，元旦三天北京市二手住宅网签套数仅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地产人士认为，近日楼市“降温”，有天气寒冷等因素，但根本原因还是：新一轮调控政策逐渐“发力”。继去年12月国务院常务会议决定终止营业税优惠、提出楼市调控四条措施后，相关部门、各地政府陆续出台具体措施。日前下发“国十一条”更是再度奏响调控强音。

　　——严管“地根”。2009年12月17日，财政部、国土资源部等5部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”。针对此前土地市场“价高者得”的方式，“国十一条”明确可探索土地出让综合评标方法。

　　——抑制投机性购房“动真格”。“国十一条”要求，二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。此前，财政部和国家税务总局发布通知，明确“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税”。

　　——对自住型及改善型住房继续鼓励。相关信息显示，今年实际供应量和开工量均有望明显增加，供求紧张局面将得到一定程度的缓解。南京明确，今年1月1日起首次购买普通住房的，给予房款总额的0.5%的购房补贴。上海还提出，2010年保证至少开工2000万平方米的住宅。

　　——保障性住房建设“加鞭”。住房城乡建设部明确表示今年将进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009年增加三分之一。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。

　　此外，住房城乡建设部和不少地方政府还强调切实加大对违法违规、圈地不建、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的查处力度。

　　新老问题交织考验调控

　　“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说，现在形势不明朗，开发商、屋主和买房者都在观望，“很难说今年一季度以后房价是跌还是涨”。至2009年11月，国内70个城市房价连涨9个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。从近期几个一线城市的统计数据看，房价依然居于高位。

　　上海永庆房屋副总经理陈史翎说，既要鼓励居民合理购房需求，又要遏制房价继续上涨，“本轮调控所承受的压力估计超过以前”。

　　统计数据显示，截至2009年8月，当年保障性住房的投资仅完成23.6%。此外，普通商品房开工量虽有所增加，但其“存量”难以迅速扩容。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是卖方市场，在此情况下，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

　　另一方面，“地王”依然在推陈出新。2009年12月22日、23日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过3.2万元/平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。

　　一知名港资房企负责人说，经过2009年的销售回款、股市融资、银行授信等途径，不少大型房企的资金实力已“深不可测”；提高土地出让首付款，可能会对中小型房企抢地有所抑制，但对那些地产“大鳄”的约束力有限。他说：“当开发商在抢夺‘地王’之时，老百姓对房价上涨的预期可想而知。”

　　“银根”方面，不少业内人士指出，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩“急刹车”；房地产开发贷和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。

　　瑞银集团中国经济研究主管汪涛认为，中国经济未来很可能会投资增长过快、资产泡沫扩大。这一风险的大小与流动性过剩的情况和银行贷款增速的变化密切相关。

　　宏观经济、地方政府对房地产的倚重短期内难以摆脱。据了解，来自房地产业的收入占据了许多省市2009年新增财政收入的半壁江山。嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜提醒：跟以往相比，这一轮房地产调控难度更大。

　　让房价回归理性需根治楼市“顽疾”

　　冰冻三尺，非一日之寒；房价之高，非一日之涨。根治房价过高问题，也非一日、一年之功能够实现。

　　国务院总理温家宝不久前接受新华社记者 专访，谈到当下房价上涨过快的问题时说，只要政府有决心解决这个问题，不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。

　　针对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策，住房城乡建设部明确要及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。有的地方领导明确表态，过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害，必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

　　专家还建议，应把为房地产“减压”和为民生“加码”结合，提高房地产税收、土地出让金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增财力的78%和市县上缴土地出让金的85.5%投向民生。

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富也指出，“实施物业税等政策将对房价的非理性上涨起到抑制作用，但要严格细化规定，如不要增加普通百姓的负担，而对别墅、高级住房、闲置住房则可以实行高税率等等”。

　　此外，还应加强政策引导和监督，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策。（叶锋）