“国11条”追踪

　　随着《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国11条”)的发出,按照惯例,本轮关于楼市政策的调控也基本尘埃落定。业内人士分析,虽然总体来看调控比较温和,短期内房价难以下行,但房价上升的动力已明显不足。继去年年底以来一系列调控房地产“组合拳”之后,新的调控措施有望让过热的炒房行为暂时冷静下来。

　　一脉相承的温和调控

　　从去年底的中央经济工作会议以来,中央对楼市的调控一直秉承“支持自住和改善性需求,打击投机、投资购房行为”这一主线。有业内人士指出,从一系列政策来看,调控主要是通过增加市场有效供应,而非抑制需求来平抑过快上涨的房价。从“国11条”也可以看出,当中内容基本是对去年末中央经济工作会议和“国四条”基调的重申及细化,总体较为温和。

　　中原地产胡广东还指出,除了改善供求关系、增加有效供应之外,“国11条”的一个重点是调整产品结构,分流不同类型的需求,加大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应,“政策中对低收入群体住房和一般商品房进行了区分,增加了对低收入阶层住房的关注,限价商品房和公共租赁房的出现就有了具体保证。”

　　抑制投机行为初见成效

　　虽然政策指向并非抑制需求,但对于打击投资和投机购房行为,“国11条”还是出台了一些具体办法。如在最受关注的二套房贷政策中,“国11条”明确了二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率按照风险定价。更重要的是,新政对何为二套房首次作了明确,这显然有助于银行在办理贷款中的具体执行。对比过去二套房贷政策的明紧暗松,实际上本次“国11条”的再次重申是略微收紧了。

　　胡广东还分析,对于刚性需求来说,利率的影响远比首付更大；但对于很多投资客来说,首付比例的提高将直接影响到他们利用资金以小博大。因此强调首付四成,而利率按市场化操作,既保护了刚性需求,也打击了投机行为。

　　实际上,从去年12月起一系列楼市“组合拳”祭出后,各大城市短期投资行为其实已经出现下降。以广州为例,去年12月最后一周一手住宅签约量就出现了回落,全市十区新建商品住宅签约1270套,签约面积约16万平方米,环比分别下降17%和7.5%。其中,中心六区签约730套左右,签约面积约8.2万平方米,环比分别下降18%和9%。中心城区签约量比全市回落更为明显,说明部分投资和投机的资金已经开始撤出。

　　没有直接针对性打击房价

　　不过,对于很多市民所关心的房价,不少业内人士分析,现有政策并没有给出明显信号,没有对房价直接性、针对性的打击。胡广东分析,“国11条”中对市场可能产生比较大影响的政策中,二套房贷收紧的力度比预期小得多,利空很小,难以再现2007年二套房贷收紧后楼价应声而降的效果。

　　因此有不少学者认为,“国11条”对稳定市场的作用将更加明显。政策尘埃落定,市场对之的预期也随之稳定,起码为2010年上半年的市场稳定打下了一个良好的基础。胡广东认为,虽然房价短期内难以下行,但至少现在已经没有推动房价上涨的因素,房价上涨的空间很小。“有可能在‘五一’后,房价维持高位的动力也不够充足,再加上一系列政策的累加效应、预期可能出台的其他措施以及市场对价格的接受程度,房价还是有可能出现小幅调整。”

　　-观察

　　市场在政策出台前微妙转向成交下跌意料之中

　　1月9日,“国11条”出台的前一天,保利地产副总经理余英还在博客上感慨:“希望国家各部委和地方政府不要让2010年成为中国房地产的‘政策年’”,“无新的政策,就是最好的政策”。1月10日,“国11条”发布,市场的猜测终于成真。

　　若往回追溯,2009年下半年,特别是年末,央企“不计成本”地疯狂拿地,在“拿地首付不低于50%”政策出台后也终于“真相大白”。

　　种种迹象显示,市场步伐早于政策,在政策出台之前,市场微妙转向过程就已展开。

　　地方政府的态度也早先一步在管理中悄然显示,在“遏制房价过快上涨”的大命题之下,相当一部分地方政府率先出手调控楼市,如广州对地王的处理；上海认定购买第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投资投机性购房；南京不仅取消税收优惠政策,还采用购房“实名制”的手段遏制投机性购房……

　　政策带来市场“观望”氛围,开年首个小黄金周一线城市的销售明显显出疲态:北京、上海、广州、深圳等地的成交普遍下滑,而成都甚至出现了“零”成交的业绩。

　　海珠某大盘的销售经理表示,在宏观调控新政出来之后,楼盘的成交肯定会下滑,这是由“观望”带来的市场自然反应。可以肯定的是2010年的成交量肯定很难达到2009年的巅峰,毕竟有供应量掣肘,加上政策对买家的过滤,成交量下跌当属意料之中。

　　记者卢轶 关丽