日前，国务院下发通知，要求促进房地产市场平稳健康发展，加快中低价位、中小套型商品房建设，明确二套房贷首付款比例不低于40%。

　　“中央重申二套房贷政策以及要求加快中低价位、中小套型商品房建设，一方面是稳定市场政策预期，另一方面也是给地方政府一个提醒和督促。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受中国经济时报记者采访时表示，此次国务院通知中不少政策以前均已出台，但各地政府出于种种考虑，在执行过程中大打折扣。“房地产调控，欠缺的并不是政策问题，而是地方政府能不能如实执行各项政策。”

　　二套房急需科学认定标准

　　在国务院办公厅刚刚发布的“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”中，二套房贷首付不低于40%的规定再次引起业界极大关注。

　　尹伯成告诉记者，这一政策并无新意，国务院此次发通知重申，无非是希望各地各银行能够严格执行，不要明紧暗松或者弃之不执行。同时，也是对前一段“二套房贷首付比例可能提升至50%”传言的否定，进一步稳定市场政策预期。

　　我爱我家控股公司副总经理胡景晖在接受本报记者采访时表示，国务院再次重申二套房贷政策跟商业银行信贷节奏也有一定关系，按照规律，银行在上半年完成信贷任务后，下半年会转入风险控制，越到年底信贷控制越严。但是，银行往往也会在年底年初这十几天的时间里“变脸”，由年底的收紧转为年初的偏松。因此，国务院此次重申二套房贷政策，也有可能和最近一段时间银行信贷有所放松有关。所以，这更多的是对银行的一种提醒。

　　“虽然此次重申并无政策新意，但二套房贷本身会是今年货币政策的一大看点。”胡景晖分析，因为，不管是中央经济工作会议还是新的“国四条”，中央始终强调一方面即要支持自住和改善型住房，另一方面又要打击投机型购房，二套房恰恰成为区分这二者的焦点。

　　胡景晖说，目前来看，有关二套房贷最重要的并非提高首付比例或是提高贷款利率，而是如何建立一个科学合理的标准，来认定二套房是改善型住房还是投资投机型购房。如果是改善型住房，首付比例可以从现在四成降一成或两成，利率从1.1倍可以下浮到85%或者80%；如果是投机炒房，首付比例和利率都可以再提高。

　　目前的政策是一刀切政策，一旦政策偏松，就给投资投机留下了空子；如果偏紧，就会抑制改善型住房需求。

　　“二套房认定标准可以参考一些条件，如北京曾以人均居住面积是否达标来认定；广东省以第二套面积要比第一套大、总价高来认定；另外有银行以第一套房子贷款还清或房产已经出售来认定。”胡景晖表示，可以参考这些条件制定一个科学严谨的的二套房判别标准，然后在这个标准内再调整首付比例和贷款利率。

　　但这同时也存在困难，首先标准不好界定，最重要的是这个标准由谁来执行。按照目前的现状来看，应该是银行来执行，但银行在房贷业务中同时又是利益主体，银行能否真的尽职去执行。因此，有可能会产生一种现象，就是银行在需要放贷的时候放松标准，在需要收紧放贷的时候严格标准，如果这样，这个标准就不能真正达到效果。

　　保障性住房政策在于落实

　　每一次中央出台调控房地产市场的政策时，保障性住房政策都会作为其中最重要的政策放在最前列。但是，这些政策却一年又一年的落入“只闻其声，不见其物”的怪圈中。

　　“保障性住房如果真的加大开发力度，对稳定房地产市场肯定有作用。”尹伯成告诉记者，最起码可以分流市场需求，让房价不至于疯狂上涨。

　　但是，这么好的政策为什么看不见成效？“最主要的原因还是地方政府不愿意执行，没有动力来执行。”尹伯成表示，加大保障性住房开发，势必需要地方政府拿出一定面积的土地来配合开发，这对卖地生财的各级政府来说，无疑是侵犯了他们的利益。“所以，不公开对抗，但也不主动建设，导致这一政策中央强调了很多年，却始终落不到实处。”

　　“保障性住房本身就应该由政府主导，政府都不积极，开发商更不会参与。”黑龙江省齐齐哈尔市一家地产企业董事长陈友发在接受本报记者采访时表示，保障性住房是政府民生工程，开发商作为企业是以追求利益为主。所以，保障性住房建设能否落实，还是要看政府的决心。

　　“稳定市场，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，关键不在于中央三令五申的出政策，而在于如何让地方把这项政策落到实处。”尹伯成表示，落实政策的同时，还要扩大规模，降低门槛，让更多的人能享受到这一政策。

　　胡景晖认为，要把政策落到实处，必须量化到指标，每年进行考核。可以让北京、上海、广东等各省各城市每年都做出详细的计划。以北京建设普通商品住房为例，北京目前的一手房均价是17000元／平方米，那么中低价位普通商品房价格应该在12000元／平方米。确定价位后，相关部门就可以开始制定计划，如明年要建多少平方米这样的房子，建在什么位置，什么时候交工等等？明确了上述这些指标后，就可以按进度开工建设，到期交付使用。

　　“如果各个城市都明确了计划，每年都能够建设上百万平方米或者更多的保障性住房和普通商品住房，那么，房价也就不可能因为市场恐慌和涨价预期等原因一路狂飙。”胡景晖表示。