□作者 易宪容

　　作者系中国社会科学院金融研究所研究员

　　信贷、税收和土地等调控政策是否深化及政策调整的效果如何，都将对今年国内房地产市场走向影响深远。目前房地产调控政策调整的不确定性，预示今年房地产市场走向也存在较大不确定性。

　　去年国内房地产市场出现了前所未有的过度繁荣，这是政府实施过度优惠的房地产政策特别是房贷政策的结果之一。面对国内房地产泡沫不断上涨之势，笔者认为，今年国内房地产市场的走向，将主要取决于以下四大因素。

　　第一，住房信贷政策是否变化对今年房地产市场走势影响尤为关键。尽管去年末召开的中央经济工作会议认为，要保证适度宽松货币政策的连续性，但央行已从去年7月份开始“微调”上半年执行的“极度宽松”货币政策，这导致去年下半年信贷增长开始放缓。如果今年信贷政策能回归理性，大量信贷资金将难以顺利进入房地产市场。

　　不过，从新“国四条”的内容来看，信贷政策能否调整仍存在较大不确定性。但如果信贷政策一旦出现收紧信号，这势必会对遏制房地产投资和投机行为产生很大影响。

　　第二，调整过于优惠的房地产政策特别是房贷政策对遏制高房价至关重要。这是因为，国内商业银行突破现有第二套住房政策规定及违规发放个人住房按揭贷款等因素，导致去年个人按揭贷款的非理性快速增长，这是引发去年以来国内房价快速上涨及房地产泡沫膨胀的根源之一。数据显示，去年9月末个人住房按揭贷款余额已达到4.35万亿。由此，引发央行与银监会去年下发加强对住房信贷管理的59号文件。

　　依笔者之见，如果今年真能落实这个文件精神的话，这对严格限制个人信贷增长将有巨大影响。但是，能否真的落实这一政策，现在还不好说。因为，尽管目前对遏制高房价已成共识，但若不调整过于优惠的房地产政策，房地产调控政策效果恐怕还会再次“落空”。

　　第三，中国之所以下决心调控房地产市场，是因为中国不想重蹈房地产泡沫破灭之覆辙。迄今全球经济仍未走出国际金融危机的阴影，次贷危机特别是最近爆发的“迪拜危机”，让我们看到了房地产泡沫破灭后的结果有多严重。因此，新“国四条”明确表示，要遏制高房价。其实，除了过于宽松的信贷政策外，地方政府高度依赖的“土地财政”规模高速增长，对去年推升房价快速飙升和吹大房地产泡沫也有重大影响。

　　有鉴于此，政府是有能力且一定要下决心遏制高房价，否则房地产问题会转化为社会问题。这就是为何今年中国要重点调控房地产市场的基本原因。在这一背景下，要想在今年再继续吹大房地产泡沫并非易事。但是，调控房地产市场的相关政策措施尚未出台且已出台的政策执行效果如何还有待于观察，这暗示了与房地产调控相配套的政策何时出台仍存在较大不确定性。

　　第四，遏制高房价，政策调整的关键是要通过制度性改革来调整房地产市场各方的利益关系，以此推进房地产市场的稳定、持续、健康发展。可以看到，当全球经济出现衰退、特别是中国经济出现全面向下调整时，世界各国的房价都处于下降通道，唯独中国的房价却“不跌反涨”，甚至还出现了暴涨。这一现象是与经济和生活常识严重背离的。要看到房价短期快速飙升的危害性，但是，鉴于目前大多数地方政府仍将房地产业发展作为经济增长的主要动力时，要想让中国的房地产市场真正回归理性并非那么容易。

　　对此，有必要进行一次类似“二次房改”这样的制度性改革，以此来调整房地产业各方的利益关系。确实，中央经济工作会议也希望，通过增加居民的住房消费来推动房地产市场发展，让房地产市场建立在以消费为主导的基础上。但是，如果不严厉遏制和打击房地产投机，就势必还会继续推高房价，那么居民的住房消费从何而来？其实，国人都知道房地产市场存在着巨大的泡沫、85%居民没有支付能力购买住房，但这个问题不通过重大的制度改革、不通过果断的政策调整能完成吗？

　　所以，推进制度性改革来调整中国房地产市场的各种利益关系，可以促进房地产市场及中国经济的持续、稳定发展，这将对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。

　　其实，上述四个方面的分析都涉及政策的调整。笔者认为，今年国内房地产市场究竟会朝着哪个方向发展，关键还要看涉及房地产市场发展的相关政策将如何调整及调整的效果会如何。可以说，当下房地产调控政策调整的不确定性，决定了今年国内房地产市场走向也具有很大的不确定性。