在经历金融危机、信贷激增、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策开始出现一些微妙的调整。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，房地产市场政策风云突变，政策收紧倾向明显。

　　2010年，在CPI转正、经济复苏已经确定在的大背景下，楼市与股市能否继续这样的联动？楼市的狂热能否继续给股市加温呢？

　　回顾篇：房价与地价争辉

　　2009年初，房地产行业在比较宽松的财政、货币和税收政策中逐步升温。一系列刺激地产的优惠政策、宽松的货币政策，以及在境外投资人士购房上的松绑，使房地产市场尽收其利。2009年财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠、央行关于“首套房贷款利率7折、首付20%”的信贷政策等一系列优惠政策的实施，使房地产行业度过了不同寻常的一年。

　　另一方面，楼市回暖催生“地王现象”。2009年年中，各地房地产市场上演了“地王频出”的火爆场面。从5月份北京拍出广渠门外10号地后，全国各地“地王”频现，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新：中海以70.6亿元拿下上海长风地块；绿地以72.45亿拍下上海徐汇区地块；紧接着广州亚运城地块拍出255亿的天价。

　　房地产市场价量双双创新高，引发了管理层对房价过快上涨的担忧。进入12月后，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，预示着房地产市场将进入新一轮的宏观调控周期。

　　政策篇：政策短期微调概率大

　　去年12月，继国务院“营业税优惠政策”调整、“国四条”出台之后，财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。此波房地产宏观调控政策除了“地根”和“银根”两种常规手段之外，中央及地方政府开始着手推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。市场调控政策正显示出微妙变化。

　　对政策走向，多数分析师认为，政府不会直接打压房价。在中国城市化进程中，房地产成为支柱产业有其深刻原因。国信证券行业分析师指出：“2008年房价下跌，大约造成2.6亿平方米的供应缺口。这是造成房价后来直线上涨的一个原因。”

　　深圳智诚海威投资有限公司副总经理卢伟强分析：“政府只是要遏制房价过快上涨，并没有提及房价过高问题。房价是否高企现在还顾及不上。”卢伟强分析，在国务院强调要保持政策的连续性和稳定性的前提下，2010年房地产政策不会出现方向性调整，微调的概率较大，但房价大幅上涨的压力较大。

　　申银万国也表示，“从中央层面来说，短期内对私人投资仍然缺乏信心，导致其不会立刻明令暂停优惠政策，最多会通过一些窗口指导对个别区域进行‘微调’。”

　　瑞银的判断则趋于保守，其认为：“2010年政策转向实属必然和必须，政策转向可能导致短期市场起伏较大，但为促进该行业更健康和稳定的发展，预计新政策将侧重增加土地及楼房供应，并为投资需求降温。”

　　展望篇：继续看好房地产业

　　尽管政府在通胀问题的措辞上非常谨慎，但通胀问题始终都是2010年无法规避的现实。摩根大通首席经济学家龚方雄表示，在目前全球通胀的背景下，通胀预期是对股市最大的利好。在具有通胀预期的情况下，房地产是最好抵抗通胀的资产。

　　对2010年地产股走势，多数券商上调“行业盈利增速”，认为“主流上市公司业绩有望保持45%的平均增速”。而少数保守券商则认为地产板块喜忧参半，明年或无法复制今年的火爆行情，将行情前景下调至“中性”。虽然以打压高房价的地产调控政策近期频繁而出，对地产板块构成利空，但仍有大量资金参与到地产股的交易当中，可见市场对未来地产板块的波段性交易机会仍然看好。

　　而2009年的“地王现象”则从另外一个角度反映了市场对2010年楼市的看好。对于2010年的房价走势，中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》表示，2010年的销售面积和房价水平，主要取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。预计住宅需求会有一定幅度的上升，房价将温和上涨。有关研究表明，房价与股价呈较强的正相关趋势，而且其变化基本上是同步的。从股价和房价相关上分析，房价与上证指数、深证指数的相关系数分别为0.701和0.512。

　　因此，在市场普遍看好房地产业的背景下，2010年房地产市场将继续给股市加温。然而，近期中央一系列动作所透露出的政策收紧信号可能给房地产市场带来的政策风险，这是投资者需要密切关注的。（林王伟）