□中证证券研究中心 张泰欣

　　四大分歧有待市场检验

　　在有可能进行严调控的预期下，地产股明年的机会有多大？一线城市与二三线城市哪个表现将更为稳健？差别的信贷政策与政府的财政调控对楼市泡沫有多大的效应？楼市供应量是否能减缓地价房价上涨？这四个问题成为市场最为关心同时也是最有分歧的问题。

　　是否还有机会？

　　交银国际和招商证券认为，虽然2010年房地产投资仍将保持较高的增速，但住宅市场难有惊喜，行业基本面房价看平、成交量减少、重点城市地价继续上涨；估值略微偏高。除了要面对货币政策收紧和针对行业措施出台的行业风险外，开发商亦因需要完成攀升的销售目标，而相互间要作出激烈竞争，2010年地产股可能机会不大。而以中信证券和广发证券为代表的券商认为，2010年，开发成本逐渐回归理性，行业盈利空间改善。加速供地将使2010年地价不致疯狂，而开发成本稳定有利于缓解行业毛利率下降的压力。市场集中度继续提升。行业的上半年机会优于下半年。

　　一线VS二三线？

　　从区域市场看，2009年的中国楼市经历了大城市先复苏——再带动二三线城市上涨——大城市泡沫出现——二三线城市强劲上涨的路径。对于目前泡沫化不轻的中国楼市，如果2010年还有较大的机会将会偏爱于条件成熟、竞争激烈的一线城市还是方兴未艾的二三线城市？目前券商争执也很大。中金公司认为，未来市场将面临着各种调整，只有专注于一线城市的大牌开发商才能更好地抵御负面因素带来的影响，龙头公司将依靠其资金实力、品牌优势在房地产调控中占优，而行业调控政策频出将加大中小公司业绩波动性及重组类地产资产注入的不确定性，使其难以有较好表现。

　　不过大多数券商还是钟情于二三线中小开发商的发展。国泰君安认为，第一，从房价来看，2009年，一线城市房价同比上涨40%，二线同比上涨15%，未来还有一定的空间。第二，二三线城市需求结构总体表现良好，主要是刚性和改善性需求，投资性需求有限，因而未来受打压的力度不大。第三，二三线城市的地产商有储备规模优势，拿地时间早，地价成本低；区域或全国布局，相比龙头公司而言成长性和利润的确定性更强。

　　货币与财税哪个更猛？

　　二手房营业税的调整拉开了财税手段遏制房价飙升的序幕，2010年还会有哪些措施针对高房价，拭目以待。不过对于财税调控和货币调控目前也有不同的看法，有券商认为，二手房营业税的调整标志着楼市的转折，2010年房价继续向上的动力不足，而有的认为，目前的财税调控影响有限，差别的信贷和利率调控才会对楼市起到釜底抽薪的效果。

　　光大证券认为，已出台的营业税调整拉开了未来财税调控的序幕，未来地产市场的需求和供给会反向变动，将使得目前失衡的供求关系逐步扭转，由于投资性需求萎缩、自住性需求开始观望，预计2010年一季度的成交量可能会回落到一个较低的位置上。在这个过程中，房价将经历涨幅收窄、或从高位回落的走势。

　　而中信证券认为，在货币政策尚未收紧之前，地产股的表现不应只看短期调控。决定短期房价的并非市场供求，更不是开发成本，而是企业的资金宽裕程度和开发企业对未来景气程度的预期。在目前企业资金充裕，新开工面积骤然回升的背景下，地产行业依然景气向上。

　　地价与供应量是否将变化？

　　2009年又是一个地王频出的时代，255亿元拍卖的广州亚运城项目成为全年的总价地王，地价的快速飙升推动了房价的上涨，这一点在业内已达成共识，政府推出的2010年加大住房保障和推出力度是否能缓解阳刚直上的地价还需看实际操作。

　　中信证券认为，2010年，刺激需求的政策将缓慢退出，但不会以颠覆行业景气为代价。2008年以来限制住房供应的政策将有方向性改变。扩大供应有利于增加地方财政收入、拉动投资及平稳房价。2010年，预期各地方政府开始加速供应土地，地价飙升的态势将有所缓解。

　　不过对于已经高企的房价而言，未来地价即使走稳是否也会随之企稳，还有很多的不确定性。从历年看，政府加大供应的行为不会是一个常态持续的过程，2010年随着新开工面积的扩大，政府的供应行为可能在某些时段会提速，从而缓解日益紧张的供需矛盾。

　　房价有望保持稳定

　　在经历了2009年资金和政策的推动后，2010年中国楼市是否还将蓬勃向上？2009年12月以来政府密集出台的有关调控措施使市场在升温的泡沫中重新寻找理性。在宏观经济向好基础仍需夯实的背景下，地产投资仍将是拉动经济增长的主力，对于积累的泡沫，政府还将出台调控措施予以规范，但调控不意味着打压，在资金状况充裕不改的2010年，地产公司的业绩仍将持续向好。

　　2009年12月以来出台的调控措施无一例外地都是针对过度投机行为，投机导致了房价的飙升，根据测算，2009年全国商品房均价涨幅超过15%，一线城市的平均涨幅超过50%，高房价下的楼市火爆是否还能持续？券商普遍的观点是，09年“量价齐升”的情况无法长期持续下去。即便不取消优惠政策，部分未来需求已在2009年提前释放；在政府加大供给、新开工面积迅速回升的作用下，供应短缺的情况将迅速得到缓解。2010年开发商的定价权将有可能被大幅被削弱，为吸引更多的消费者，开发商可能采取灵活定价的策略，因而房价有望保持稳定。

　　对于2010年的交易情况，未来出台的新政策将侧重增加土地及有效供应，并为投资需求降温。从短期看，由于信心的恢复和供地速度的加快，商品房供应量仍将增加，同时，通胀预期也将催生地产需求，在CPI尚未出现高点前，商品房销售增速不会放缓，预计，2010年销售面积同比增长会超过15%，房价涨幅会在5%以内。

　　在有关政策的调控下,2010年房地产市场能否健康快速发展?在货币政策不动的背景下,行业资金来源依然充分,销售面积和销售价格依然向好,政府的调控政策不会一刀切,二三线城市泡沫不大。

　　- 机构视点

　　莫尼塔：

　　全国楼市的整体交易量在明年一季度可能进一步环比上行，我们将地产行业在明年一季度的评级由当前的“中性”上调为“看好”。在相对中性的情景假设下，明年地产板块指数的高点涨幅可能达到32%，略微低于我们在A股策略报告中对沪深300指数高点36%涨幅的预期，但指数中枢20%的预期涨幅则明显高于全市场，就2010年上半年而言，地产板块对投资者依然具有明显的吸引力。

　　中信证券：

　　2010年刺激需求的政策缓慢退出，不会以颠覆行业景气为代价。按揭利率下限不会提高，但执行会逐渐严厉，住房交易营业税的优惠也会在年底取消。但刺激政策退出不会颠覆行业景气，一季度流动性会适当恢复。价格和销量稳中有增。资金压力几乎不存在，使得房价短期内难出现下降；刺激需求政策退出缓慢，销售速度正常，供应适当增加，二手房销售火热和开发企业理性涨价，都确保了销售量在长期维持高位。

　　高华证券：

　　中国主要城市的供需均衡状况(目前库存月数为9个月)将在2010年基本保持完好：经济前景的改善将为2010年居民收入的加速增长提供支撑，这应会带动承受比率恢复至较当前更为健康的水平；虽然预计供应将会增加、交易量将会较2009年的历史高点略有回落，但估计库存月数不太可能会显著高于12个月。

　　此外，预计2010年开发商的财务状况将会明显好于2008年，这也意味着在销售旺季期间即便供应大幅上升，开发商也不太可能降价以提高销量。