营业税新政中普通住宅认定标准成关键，而房价上涨———

　　随着本月23日财政部、国税总局关于明年营业税新政的出台，对明年二手房交易影响颇大的营业税征收办法总算有了一个说法。许多业主声称“悬起来的心终于放了下去”，业内人士也认为新政对于明年的二手房市场是一种利好。然而根据近日市场表现以及本报的调查来看，营业税新政对明年二手房市场大户型房产、百万以上房产的成交可能会产生相当大的影响。

　　●尴尬：

　　房价上涨 部分普通住房“被升级”

　　虽然大部分二手房受新政的冲击很小，但是我们在调查中发现，在多重政策的组合拳之下，部分原来的普通住宅难免受到营业税新政的冲击——因为随着房价的上涨，这些普通住宅面临着“被升级”为非普通住宅的尴尬，从而多缴纳不少营业税。

　　按照目前的政策规定，北京市享受优惠政策的普通住宅需要同时满足以下三个条件：第一，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；第二，单套建筑面积在140(含)平方米以下；第三，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。此为“普通住宅”的硬性标准。

　　而结合具体的执行标准，上述第三条中“1.2倍”也就是分别为三环以内总价人民币258万元/套、三环至四环之间210万元/套、四环至五环之间198万元/套、五环以外120万元/套。也就是说，只有房产满足上述容积率、面积以及总价的情况下，才能作为普通住宅享受营业税优惠政策，不能满足其中之一就将被归为非普通住宅。

　　然而，随着今年房价的快速上涨，许多原本属于普通住宅的房产由于总价超过了上述第三条标准而“被升级”为非普通住宅，在新的营业税调整中受到冲击。例如位于南三环外的万年花城，该小区一套138平方米的三居，上半年的售价不到180万，还处于普通住宅的行列，然而现在已卖到230万，被升级为“不足5年的非普通住宅”。

　　●专家认为：

　　五环外100平方米以上二手房

　　受影响最大

　　来自研究机构的数据显示，刚刚出台的营业税新政对市场的影响已经显现。据统计，23日新政策出台以后的3天，北京二手房平均成交面积已达到了98平方米，相比12月平均的94平方米上涨了4平方米。140平方米以上交易已经占到了最近几天市场交易的25%，而为了躲避全额营业税的非普通住宅现在已经占市场交易的20%左右。

　　美联物业市场部总监张大伟认为，之前北京市场已经存在的一些政策，可能因为这一政策出台而发生化学反应，出现很大的影响，特别是高档二手房市场，将必然因为这一政策的执行而出现逆转。

　　“主要影响将在4环内商品房及5环外前期价格飙升的100平方米以上房源。这一部分商品房因为交易成本太高，明年可能出现大量需求转移到一手商品房市场的现象，2010年高端二手房市场成交量暴跌已成定局”张大伟说。

　　●政策链接●

　　个人住房转让营业税新政

　　财政部、国税总局23日宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　北京普通住宅标准

　　2008年11月26日，北京市建委以《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》形式，发布我市享受优惠政策住房的平均交易价格为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。

　　享受优惠政策普通住房的标准是同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。 文/卫东

　　营业税“2改5”后满五年与未满五年住房税费对比

　　营业税"2改5"后满五年与未满五年住房税费对比

　　案例 政策 普通住宅 非普通住宅 备注：

　　征收标准 应交税费(万) 征收标准 应交税费(万) 从表格中可以看出，营业税政策"2改5"后：(1)现售价150万，原购房价100万普通住宅：未满五年与满五年交税差额为2.75万元；(2)现售200万，原购房价150万的非普通住宅：未满五年与满五年交税差额为8.25万元。

　　普通住宅以现售价150万，原购房价100万为例；非普通住宅以现售200万，原购房价150万为例； 满五年(含) 免征 0 (现售价-原购房价)*5.5% (200-150)*5.5%=2.75

　　未满五年 (现售价-原购房价)*5.5% (150-100)*5.5%=2.75 全额售价*5.5% 200*5.5%=11

　　满五年和未满五年差额比较 2.75万 8.25万

　　(表格由伟嘉安捷提供,仅供参考)

　　二手房营业税经过四次调整情况一览表

　　四次调整营业税征收办法后的营业税征收比例

　　年份 征收条件 营业税征收

　　普通住宅 非普通住宅

　　2005年 个人购买二手商品房不超过2年 150万*5.5%=8.25万 150万*5.5%=8.25万

　　个人购买二手商品房3-5年 无税费 无税费

　　个人购买二手商品房超过5年 无税费 无税费

　　2006年 个人购买二手商品房不超过2年 150万*5.5%=8.25万 150万*5.5%=8.25万

　　个人购买二手商品房3-5年

　　个人购买二手商品房超过5年 无税费 (150 -120万)*5.5%=1.65万

　　2009年 个人购买二手商品房不超过2年 (150 -120万)*5.5%=1.65万 150万*5.5%=8.25万

　　个人购买二手商品房3-5年 无税费 (150 -120万)*5.5%=1.65万

　　个人购买二手商品房超过5年 无税费

　　2010年 个人购买二手商品房不超过2年 (150 -120万)*5.5%=1.65万 150万*5.5%=8.25万

　　个人购买二手商品房3-5年

　　个人购买二手商品房超过5年 无税费 (150 -120万)*5.5%=1.65万

　　以一套购买价格120万 再上市价格150万二手商品房为例 (数据来源：我爱我家，仅供参考)