房地产专家指出，近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。分析人士认为，对于当前深陷“高烧”的楼市，国家一连串的“降温良药”拉开了房地产调控的序幕，有望为楼市“清热去火”，回归理性保健康。

　　楼市“去火”势在必行

　　虽然楼市已发出调控信号，但是目前很多消费者还没有打消买房念头。据说位于太原市河西的一家楼盘刚开盘，就在3小时内将150多套的精装修房销售一空。“过高的增长在表明国家救市任务已经完成的同时，也给房地产市场全面调整带来了契机。”业内人士普遍认为，“迪拜危机”给处于高热状态的楼市再次敲响警钟，在全国楼市不断刷新的房价、地价神话过程中，楼市积聚的风险越来越大。

　　楼市“清火”势在必行。

　　调理楼市三剂“凉药”

　　五部委土地调控出台后，股市应声跳空低开，地产板块带头下跌，这也给处于高热状态的楼市提了一个醒，国家并不缺少给楼市清火、降温的“凉药”。只是考虑到可能产生的副作用，不能过猛，既要将过快上涨的房价稳定下来，又不至于把整个房地产市场打倒。分析人士认为，近来国家连续开出的“三剂药方”比前几次更有针对性，有抑有保，全面调理，有利于楼市的后势健康。

　　-第一剂——营业税“2改5”抑制投机

　　去年12月国家和地方出台的一系列税费减免政策，在激活楼市的同时，也使部分炒房及投资性购房成本降低。除了买新卖旧，现在很多家有余钱的市民都把买第二套、第三套住房作为理财方式，贷款及税费优惠使这些改善型及投资型购房需求持续增大。

　　12月9日，针对楼市投机性购房及房价过快上涨，国务院开始出台具体调控政策：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这一政策打压投资投机成本的意图非常明显，同时也突出了突出了有保有压的政策导向。

　　应当注意到，此次营业税政策的调整主要是为了抑制楼市内的短期炒买炒卖现象牞并没有对自住需求造成影响。此次政策明确了继续实施的“131号文”政策：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房牞享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时牞对已贷款购买一套住房牞但人均住房面积低于当地平均水平牞再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民牞可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的牞贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这对普通自住购房需求仍将起到积极作用。

　　房地产机构及银行界人士预计，在税费方面，今后还会有抑制投机和投资的调整政策出台。如针对大户型、高档房的税费可能再调整；商品住宅转售环节的个人所得税可能会从严征收；针对个人和开发商的土地增值税也可能从严征收。

　　另外，在房贷方面，二套房贷及其首付比例提高也将成为调控的主要目标。这一点在上周末住建部会议上有关负责人表示：“在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。”而摩根大通上周也发布报告称不排除中国房贷政策进一步微调的可能。

　　另据媒体报道，银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险赫然在列。一位未具名的银行业内人士在接受媒体采访时说：“国家这次明确表态要调整房地产市场，抑制房价过快上涨，那么银行自然会收缩房地产信贷。同时，首付比率也会相应提高。

　　-第二剂——“国四条”遏制房价过快上涨

　　12月14日召开的国务院常务会议指出牞要综合运用土地、金融、税收等手段牞加强和改善对房地产市场的调控牞遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议还出台了4条具体措施牞包括要“继续支持居民自住和改善型住房消费牞抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度牞切实防范各类住房按揭贷款风险；继续整顿房地产市场秩序牞加强房地产市场监测牞完善土地招拍挂和商品房预售等制度；加强房地产信贷风险管理。这个被业内称为‘国四条’的全新表述牞比前一次国务院常务会议更为收紧，但同时也不乏暖意：增加普通商品房的供给、继续支持居民自住和改善型住房消费、继续大规模推进保障性安居工程建设，这些均意在推动行业发展。 ”

　　-第三剂——“土地监管”打击囤地

　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，受销售强劲复苏及现金流充裕的影响牞今年以来牞全国各地“地王”频生牞部分房企利用低成本融资和低土地首付比例的便利牞竞逐重点城市的优质地块牞由此带动相关区域的房价快速上涨。

　　机构人士分析说，地王现象频生牞一方面源自开发商资金充裕牞另一方面也和很多地方土地出让金首付比例低有关。此前牞中央政府允许开发商一次性或者分期缴纳土地出让金牞但没有对首付款比例做出明确规定牞因此各地自行掌握首付比例牞大部分在20%至30%之间。这就造成开发商拿地时“游刃有余”。“国四条”出台后第三天，12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，对土地出让的收支管理进行了规范。明确开发商以后拿地时牞“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年牞特殊项目可以约定在两年内全部缴清牞首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　此通知被业内人士称为“对火热楼市发出的‘撤火剂’”。通知主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象牞打击一些热点城市的炒地、囤地现象。增加土地有效出让、开工及销售监管是一剂良药，对供不应求造成的市场高热有镇静作用。

　　同时牞土地出让首付比例提高牞还可以规范房地产商的拿地行为，防止“退地潮”的发生。行业景气时疯狂拿地牞行业不景气时便“巧言退地”牞其中损失的仅仅是保证金牞这不利于房地产市场的公平竞争，一些企业负责人表示。