255亿元！中国内地总价最高的土地出让项目昨天在广州诞生。

　　被誉为“世纪第一拍”的广州亚运城项目用地整体挂牌出让昨天下午开拍，经过47次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的“民企联队”，战胜保利、万科、中海组成的“国企联队”，以255亿元的天价夺得，高出起始价165亿元90亿元，也比卖地会后公布的真正底价175亿元溢价45.7%。更比原中国总地价最高的地块———2007年拍出的92亿元的长沙新河三角洲“北辰地王”高出163亿元，一跃成为中国最新的“总价地王”。

　　此次出让包括14幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权。据测算，其整体楼面地价5822元/平方米，预料该项目未来均价可能达1.5万元/平方米。至于亚运城现楼何时销售，“联合体”表示还没有时间表。

　　最牛竞价：每次举牌2亿

　　昨日的拍卖中，平时难得一见的开发商高层悉数出现，足见其对此项目的高度重视。坐在最前列的是手执6号竞价牌的“央企长子”中信地产的代表，华南副总经理刘裕兴督战；88号竞价牌的是保利、万科和中海联合体组成的“中央军”，保利地产总经理宋广菊亲自现场督战，万科副总裁张纪文、广州公司负责人张海与中海广州公司负责人刘显勇也到场助阵；7号牌的是富力、雅居乐和碧桂园联合体“民营军”，富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐地产副总裁梁正坚和碧桂园相关负责人也到现场“排排坐”。

　　开拍前，曾有专家和媒体预测，由于近期调控政策不断出台，亚运城最终成交价不会超过200亿元。不过，地产巨头们丝毫没有受到影响。竞拍伊始，广州市国土房管局就临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元，这引发现场一片惊叹，被业界喻为“最牛的竞价阶梯”。

　　争夺一直在保利联合体跟富力联合体之间进行。保利与富力轮番竞价，开拍后仅两分钟，地块价格就已抬高到200亿元。地价飙升到236亿元时，富力地产相关负责人破例举手发问：“我可以问一个问题吗？可以调低竞价阶梯吗？”拍卖主持人于是决定把竞价阶梯从2亿元调整为1亿元。

　　当竞价超过250亿后，保利团队现场耳语商量，更有人士现场致电，随后万科一位人士做了一个抬手姿势后，举牌人士勉强加价至254亿元。富力团队再度埋首商议后出价255亿元，保利方举牌人士无奈摆手，示意退出。

　　最终，双方鏖战47轮，富力联合体以255亿元竞买成功。中国“总价地王”诞生。整场拍卖仅仅耗时40分钟。

　　保密底价：也仅为175亿

　　255亿元的天价远超市场预期。广州市国土房管局在竞拍后公布的保密底价也仅为175亿。这一保密底价由官方交由专业估价机构估算，并经集体决策敲定。

　　中原地产研究部测算，若包含已建物业，整体楼面地价为5822元；若剔除价值66亿的已建物业，则未开发地块楼面地价为5810元。

　　而广州市经纬房地产咨询公司为客户做的一份内部分析报告指出，当亚运城地块的土地出让价格达到250亿元时，开发商销售的净利润率仅为17.84%。该公司分析师表示，保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元，远远高出当前该地块8000元/平方米左右的周边均价。

　　40%首付：三天内缴102亿

　　据了解，富力、碧桂园、雅居乐组成的民企联合体将成立“光辉走利合房地产开发有限公司”来运作亚运城项目，三家公司会组成一个项目公司，项目公司的股权按照1/3的比例均衡分配，团队的管理层人员也会均衡分配。

　　由于亚运城项目挂牌出让先于国家最近出台的土地出让金首付需达五成的新政，因此本次亚运城项目出让仍继续按挂牌公告文件的约定执行。该项目的出让合同中，广州市国土房管局明确约定竞得者必须在地块拍下的3天内缴清40%的首付款，也即是102亿元；尾款则要求分两次结清，分别在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前各结清30%。

　　各方声音

　　富力代表：255亿没超过我们的底线

　　昨天下午，当拍卖槌落下一刻，现场只有零落的掌声，大多数观战的人，都为这一结果感到愕然。因为此前，大部分人相信，万科、中海、保利组成的“梦幻组合”，几乎是不可战胜的。

　　富力军团：开发成本还没有细算

　　事实上，整场拍卖会，俨然是国企军团与民企军团的争霸战，在竞价阶段报出最高价180亿元的中信地产，拍卖现场则出人意料地偃旗息鼓，自始至终都没有再举牌。

　　拍卖结束后，富力代表朱荣斌表示，富力、碧桂园、雅居乐同是广州本土的公司，又是同在香港上市的地产企业，这样的机会使得他们三家能够第一次别开生面地聚在一起。同时亚运城开发难度大，组成联合体才有实力担当这个开发的重任。亚运城已建成物业中，市政、绿化、公路等公共设施一应俱全，从一开始起点就很高，他们可以坐享其成。朱荣斌说，这么大的项目在广州不会再有了，政府已为这个项目做了很多配套设施，规划也非常好。富力代表表示，此次这个民企联合体都是广州的骨干企业在一起合作，三家公司各有所长，太多技术问题还没考虑，开发成本也还没详细算。“最终价格并没有超出我们之前所设定的底线”。

　　专家：广州楼市垄断性趋向明显

　　百亿地王对中国楼市有何影响？对广州楼市有何影响？

　　广东省房协理事赵卓文分析，这块地已创下中国拍地史上的纪录，任何一个开发商独立运作都会比较吃力。“我比较关注该地块能否如期开发。”赵卓文表示，5822元/平方米的楼面地价相对来说是比较高的，亚运城未来楼价破万已定调。而其对番禺区的楼面均价将会起到一个促进作用，可能会迎来番禺楼市的一轮补涨。

　　赵卓文还认为此次亚运城出让是广州楼市走向垄断时代一个里程碑式的事件。

　　房管局：垄断话语权可能性不大

　　关于亚运城项目是否会造成区域垄断的问题，广州市国土房管局相关负责人则表示，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米，分6年供应，每年的供应量约60多万平方米。而广州十区每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右，亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右，这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。

　　羊城晚报记者 赵燕华 实习生 罗文菊