律师呼吁取消商品房预售制度 调整按揭首付比例

　　中新网12月21日电 日前，国务院发出明确遏制房价过快上涨的信号，媒体纷纷对其评论并猜测即将出台的具体政策。对此，中国著名房地产律师陈海阳接受中国房产网专访时表示，目前中国房地产市场的核心病症是投机炒房抬高房价，让绝大多数人买不起房。要想根治中国房地产市场的顽疾，应该从四个方面入手：

　　第一是调整按揭首付款比例。对于第一次按揭购房者，可以降低首付到一成，这可以降低真正买房自住者的购房门槛，而且银行还不用担心他们的还款诚信；而对于已经有购房按揭贷款还没有还完的购房者，则应该把首付提高到六成甚至八成，这将直接提高炒房者的入门门槛。通过首付比例的调整，可以真正遏制投机性炒房行为，同时让真正买房自住的人有能力通过银行贷款买到房子；

　　第二是取消卖期房的商品房预售制度。从中国房地产市场10年的发展历史来看，商品房预售制度，在房地产市场发育早期，对开发商群体迅速成长起了很大作用。例如在2000年前后，中国的房地产商普遍底子薄，资产规模能过亿的开发商就可以称之为地产大鳄；经过10年发展壮大，资产规模过百亿的地产公司随处可见。

　　但现在来看，这种制度仅仅只能帮助开发商快速回笼资金，对购房者并没有实质的帮助。相反，几乎八成以上的商品房交易欺诈与纠纷，都与卖期房有关系。而炒房号，内部认购等源于期房销售的衍生现象，则是现在楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。

　　陈海阳律师认为，只要以上这两项措施一出台，投资炒房者将立即从楼市撤出，以往售楼处排队抢购的虚火场面将不复存在。而开发商为了抢夺为数不多的真正买房自住客源，就会主动将价格降低到合理的水平。那将进入一个真正的房地产买方市场，开发商囤地、囤房的现象将不复存在。

　　第三，从长远来看，还是要重建一个公正的社会财富分配制度，提高社会普通大众的收入水平。社科院此前出了一个报告，说85%的民众买不起房，数据的科学性与准确性有待商榷，但是这个报告说出了一个基本事实，就是老百姓绝大多数买不起房。只有普通大众的收入提高了，才能从真正意义上提高他们买房的能力。这个道理很简单，不需要详细论证。而目前房地产市场，炒房的人已经成为劫贫济富、加剧社会财富分配不公的巨大吸金场。

　　第四，需要继续加快改变中国的城乡二元经济格局。城乡经济二元化，不仅仅表现在户籍制度对国民的桎梏，还表现在城市与农村不动产的不能相互流通。这种体制上的割裂，不仅仅形成了城市与农村土地与房产价格的巨大落差，也为地方政府、特权阶层、有背景的开发商掠夺人民土地，攫取暴利提供了土壤。同时，由于城乡住宅体制性割裂，导致农民在城市买房要忍受高昂代价，而城市居民想逃离城市购买农村低价房而不可得，这在体制上推高了房价。如果城乡住宅可以自由流通，城乡住宅价格的巨大落差将得到很大的“找平”。这对当前不合理的高房价也将是一个极大地冲击。