□中国银行私人银行(深圳)投资顾问 陈波翀

　　近期，有关房地产市场调控的政策密集出台，房地产板块则应声而跌，市场开始担忧明年的房地产市场将出现逆转，房价拐点论也开始抬头。

　　从今年以来房地产市场的走势，足以看出房价泡沫的踪迹。数据显示，今年3月份以来，全国70个大中城市房屋销售价格环比连续9个月上涨，且涨幅逐月提高，11月份的环比涨幅高达5.7%。不仅一线城市房价早已超越了2007年的水平，二三线城市房价也跟风上涨。在房地产市场量价齐升的背后，隐含了投机性需求的过度膨胀，以及对刚性需求的挤出。如果以二手房成交与一手房成交的比例来衡量房价泡沫，那么早已超越了2：1的警戒线，长此以往，房地产市场势必难以健康发展。

　　于是，针对投机性需求的紧缩政策开始出台，并辅之以增加普通商品住房的供给，以此来实现房地产市场的均衡发展。我们知道，房地产市场的需求分为两大类，其中刚性需求对应的是自住部分，投机性需求对应的则是投资部分。如果说房价过高是供求失衡的结果，那么旺盛的需求离不开投机性需求的膨胀，供给则主要受新开工面积的刚性制约。从市场化的调节手段来看，增加供给无疑是对症下药，但时效性较差，新开工面积转化为可售面积，至少还需要6-12个月的时间。而自住需求的释放相对稳定，比较容易挤压的则是投机性需求。这样来看，我们对于中央经济工作会议之后出台的有关房地产调控政策，就大致找到了理论基础。

　　至于政策的传导效应，则可能出现一定的背离。

　　首先，房价历来不是受供求决定的。房价的决定因素比较多，有土地成本的因素，有建筑成本的上涨因素，也有对区域环境的未来预期因素，甚至还有对稀缺性的溢价因素。如果要把诸多影响因素全部归集到供给和需求，那么，在需求方面，也存在弹性较大的自住需求和平稳套利的投资需求；供给方面也存在诸多不确定性因素，比如开发商的捂盘、二手房的销售周转率等。在如此复杂的价格决定机制下，单纯靠抑制投机性需求，或者增加有效供给，并不足以解决当前房价泡沫的所有问题。

　　其次，三方博弈决定了房价的走势。在房地产市场的参与主体中，政府关注的是成交，购房者关注的是房价，而开发商既关心房价，又关注成交。一旦房价泡沫影响到成交预期，那么政府的政策选择无疑会保成交。但这里面会存在一个后续博弈的过程，即开发商预期到政策的初衷后，往往会采取以销定产的策略。在成交未显著放大前，开发商自然不敢大规模拿地，那么未来增加供给就只能依靠政府主导的保障性住房。此类住房入市后，对房价并不产生实质影响。也就是说，开发商可以通过一定的产销策略安排，来化解“促成交、压房价”政策的效果。

　　第三，房价可能存在先抑后扬的走势。调控政策出台后，对于投机性需求无疑是沉重的打击，特别是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，并加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。明确了严格执行二套房政策，即四成首付，贷款利率在基准利率基础上适当上浮，并由各商业银行自行决定。一方面，二手房可能会存在一个恐慌性的抛售，并压低一手房的房价；另一方面，等到二手房成交恢复常态后，房价则会逐步回升，毕竟一手房的新增供给，要在明年下半年才能体现出来。届时，供求关系可能才会重新得到校正。

　　因此，我们对于房价拐点不必过于担忧，加上春节购房高峰即将到来，房价短期内应该保持相对稳定，二手房房价则可能有一定的回调。但中期来看，房价还是在需求的支撑下，存在继续走高的可能。特别是二三线城市户籍政策的放宽，进一步释放了对住房的刚性需求，对房价也构成有力的支撑。也许等到央行的首次加息，我们再来谈论房价拐点更为合适。