福州大学房地产研究所王阿忠博士姚迪 原君居

　　近年来，福州城市建设发展迅猛，温福铁路也已经开通，加上海西发展的良好机遇，不少人认为当前福州的房价与长三角、珠三角经济区相比，尚属起步阶段，楼市投资有强大的潜力，福州房价将会进一步走高，这种房价上涨的预期也吸引了温州炒房团的到来，然而，在本月这批温州看房团来福州考察后却颗粒无收。

　　为什么普遍看好的福州楼市这次却没有得到温州炒房团的青睐呢？从整体经济环境来看，虽然台海局势稳定，福州城市影响力提升，这都给福州的经济发展带来了机遇，但从以下几点来看，福州房价的上升空间还是具有局限性：1、福州人的收入水平偏低，购买力相对较弱，房价与普通居民的收入差距越来越大。

　　近几年福州房价飞速上涨，而居民工资收入却没有太大的上升，一个成熟的房地产市场房价收入比大约为3到6倍，而从福州目前的房价收入比来看，这个比例已经到达了20多倍，这是其他国家都不能见到的。因此，如果福州居民的收入水平没有得到提高，以其目前的消费能力，无法“消化”如此高昂的房价，在这种情况下未来的房价将不会存在太大的上升空间，这是温州人没有“下手”投资的主要原因。

　　2、福州楼房空置率高，供给量远远大于当地居民的住房需求，给投资者带了较大的风险。一边是居高不下的房价，一边是不断上涨的空置率，许多新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”，有些楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%左右，这些足以说明了商品房严重积压。楼价持续不正常上涨的同时，空置率的也持续走高，这就说明房地产市场有相当大的泡沫危险。

　　3、租售比倒挂。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。一般房屋租售比的警戒线是1：200，当超出这一比例时，表明市场泡沫已出现。目前福州房地产市场部分区域的租售已超过警戒线，甚至已达到1：400，租售比倒挂的现象日益严重。

　　4、商住倒挂，也就是写字楼市场的价格低于普通住宅。

　　正常情况下，写字楼价格应比商品房价格高30%，福州出现倒挂现象不仅说明了福州市商业地产的价值还未充分挖掘，更说明了住宅价格高位运行，住宅市场的投资投机性需求旺盛，住宅市场积聚越来越多的泡沫。

　　5、获利空间未知。目前地段好、社区好的楼盘，早已自抬身价，少则万元均价，高则2万元均价，房价已经如此之高，下手后获利空间未难以明了。就目前情况，福州的实体经济发展并没有达到足以支持当前这种高房价的实力，房价的高涨依赖的仍然是一种对福州经济蓬勃发展的不确定预期，如果房地产价格上扬没有坚实的实体经济增长来支撑，产生的就是泡沫。

　　本月下滑的均价也提醒人们房价可能会进入高位调整期，目前过高的房价或许已经提前透支了未来发展所带来的效益。所以投资福州楼市，获利可能并非如想象的那样美好，投资者还是要认清楼市形势，切勿盲目决策。