主持人语

　　一年一度的中央经济工作会议召开前夕，中央高层接连针对楼市表态，要抑制投机性购房。楼市泡沫不仅关系百姓住房问题，也关系着宏观经济的安全运行。

　　据新华社报道，国务院总理温家宝上周六在上海考察保障性住房工程进展情况时表示，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

　　这是今年以来，中央高层首度公开对楼市中的投机性需求进行表态。

　　在长沙我们发现，对于房贷政策的收紧和接下来可能的变数，市民也表示出关注与担忧。长沙多家银行尽管没有公开承认收紧房贷，但内紧的做法已成主流，对于首套非普通住宅，基本都要求首付3成、利率8.5折，部分银行甚至表示，这是最底线，能否享受该项优惠还得看客户信用状况。那么，房贷政策真的收紧了吗？如果是真，又将给长沙楼市带来怎样的影响？大家对接下来的市场趋势如何看？

　　本期嘉宾

　　(排名不分先后)

　　黄建敏 阳光100国际新城营销总监

　　杨 桢 易居中国·克尔瑞长沙机构总经理

　　严 勋 木莲花苑副总经理

　　黄李军 盛世华章营销总监

　　全翔荣 浩龙音乐界总经理助理

　　李 明 新浪网友

　　二套房贷收紧，抑制投机趋势明显

　　黄李军：二套房贷收紧是因为房价涨幅过高，国家要控制。房贷无非是两个部分，一是首付；二是利率的调整。通过经济调控手段来导致一部分人的购买力受到了抑制，然后抑制整个消费市场，从而抑制房价。

　　购房的有三类客户，一类是刚性需求客户，二类是改善型需求客户，三是投资型需求客户，而且更多的是刚性需求和改善型需求的人，这些人把房贷看得更加重要。

　　从长远来看，楼市肯定是一个逐步上扬的过程，一是通胀的需要，二是人口的增加。另外，还有农民要进城，楼市长期看好。二套房贷收紧短期内对楼市肯定会有影响，但从中长期来看，影响不会很大。

　　黄建敏：我认为二套房贷收紧是央行抑制房贷的一种手段。二套房贷收紧对于多次置业的人来说，是要加重其赋税。国家要扶持个人能力上有欠缺的人能够买到房子。

　　目前中央已经定调，明年继续采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策。我的判断是，明年开春以后还是比较积极宽松的信贷政策，贷款利率应该保持不变，至少明年上半年是这样。我对明年的预期相对谨慎乐观。

　　全翔荣：11月27日，中央2010年度经济工作会议的前期准备会议中提到：“保持宏观经济的延续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步有效应对国际金融危机的冲击和巩固经济回升的基础。”

　　从这个风向标可以看出，这是在鼓励首次置业的需求，保护二次改善型置业需求。从另外一个方面来讲，二套房贷收紧是抑制投资性需求，这是我个人对2010年楼市的预测。

　　从政策来看，首次置业的人群还将享受国家拉动内需的政策。对于改善型需求的消费者来讲，2010年对改善型需求的相关条款和执行标准可能会进一步明确化；对于投资型需求给予限制，如果说二套房实行1.1倍利率的话，对于投资人群来讲无疑是首付比例提高，月供也会相应有所提高，肯定会抑制投资和投机人群的需求。

　　杨桢：国家的优惠利率政策从初衷来看，是保证首次置业的群体。但是，从全国市场来看，一些投资型需求已经进入到这个市场，已经违背了这个初衷。

　　对于二套房贷收紧，国家应该不会采取“一刀切”，会维持7折利率，同时对投资型需求在贷款利率上加以限制。目前，从宏观经济来看，企稳回升的趋势基本上可以确定，但回升的基础尚不牢固，在这个时候，如果国家急速地采取信贷收紧政策的话，将会打击这个脆弱市场的需求，也会影响到宏观经济增长的速度和经济复苏。

　　从长沙的市场情况来看，二套房贷收紧的影响应该不会太大，长沙的投资型需求不是很多，包括大别墅目前都是自住型的需求。

　　严勋：长沙的二套房贷是否会收紧？会。因为现在投资客开始进场，房价开始上涨。2007年楼市为什么会崩盘？就是因为投资客将股市的钱投资到楼市里来，导致房价大幅度上升，也导致了民生的不稳定。二套房贷收紧主要是打击投资型人群的需求，维护市场的稳定。

　　今年的量大部分是刚性需求和改善型需求，房价真正起暖回升是从货币补贴发下来的阶段开始的，到现在量差不多放完了，国家的政策也要打击投资，让房地产业稳步向上发展。国家的政策预计两年内都要稳定实现保八，明年的经济走势与房贷会有直接关系。

　　谨慎乐观，长沙房价近期难以下降

　　李明：作为消费者最关心的就是价格，在一定的经济条件下尽量改善自己的居住条件，但这与收入又是矛盾的。因此，消费者最关心的是：房价到底会不会降？

　　黄建敏：长沙12月将对基础地价全部重调，肯定是往上调，地价贵了，地王又不断，房价还会越来越便宜吗？肯定不会。任何开发商拿了地都是精耕细作的，都想把品质做得比周边在卖的房子好，房价肯定不会降的。

　　黄李军：我们来判断一下房价会跌还是会涨，二套房贷对此有没有影响？要看国家的经济预期如何。我认为是谨慎乐观。国家通过政策给大家一个信号，给开发商，给市民，给首次置业者信心，房价会涨，但涨得可能不会那么快，房地产市场也会按照市场状况来定房价。

　　李明：房价从长远来说不可能降，只可能涨。但是，我认为涨是有一个度的，不管是刚性需求者还是改善型需求者，他们的经济实力是有限的，当超出了预期的话，他们只能是观望。我还是那句话，作为消费者，更关心的是结果，而不关心道理。对于自住客户来讲，价格是非常敏感的。

　　黄李军：如果明年没有大的经济风暴的话，我想明年底房价应该会升不少。

　　全翔荣：站在我个人的角度讲，不希望房价起落太大，对市场不好。

　　黄建敏：我们也希望不要涨得太高，单价太高不好卖。

　　关注城市运营，好地段还是可以出手

　　主持人：目前，长沙的房价比较低。如果二套房贷收紧的话，让在座的各位二次置业，你们将会选择哪里？你们认为现在长沙市区的理想地段在哪里？

　　严勋：长沙现在的利好区域是地铁口岸、五一广场，投资小户型、新公寓。在长沙投资房地产的收益还算高的。

　　黄建敏：我只买两种房子。中心地段的小户型肯定买，对长沙而言，长沙是一个多中心的区域，像五一广场、侯家塘、东塘等这些地方的小户型可以买；高品质的大户型、洋房可以买。

　　黄李军：我买房首先需要一个大社区，社区环境要好；二是交通要方便，周边要有地铁物业；三是购物比较方便，周边有大型超市等。这种房子将来的升值空间也比较大。如果投资的话，我比较倾向于市中心的小户型，不是为了出租，而是为了倒腾出去。还有，地铁口岸、过江隧道站口附近等地方现在是价格洼地，可以考虑。

　　小户型我看中的是江边正在拆迁的区域，即使价格到了7000元/平方米也会下手。而商铺，像东塘、侯家塘、地铁口岸附近的都可以下手。

　　全翔荣：如果是居住的话，我选择河西；如果是投资的话，我选择东方银座附近，在远大路。另外，侯家塘也是未来配套非常齐备的，加上政府的商务圈规划，侯家塘发展的潜力比较大。还有，五一商圈也非常棒。

　　李明：如果是自住的话，我认为居住环境是首选，我对区域要求不高，只是要求交通便利，配套设施比较好。我和朋友都对小户型感兴趣，但长沙的小户型现在有点跳价，看了几个要么没货，要么价格太离谱。

　　杨桢：我投资的话可能会买在武广新城沿线。