话题背景 》》
一条有关限制单宗土地出让面积的禁令,在今年岁末显得格外抢眼。来自国土资源部的信息显示,未来一线大城市的土地出让中,单宗土地面积不得超过20万平方米,旨在抑制地王,调控房价。这条被业内称为“限地令”的政策,会给楼市带来什么影响?
A
能否限制地王出现?
晨报地产:近期,“限地令”细则的出台,牵动业内神经。很多人认为,这条政策的出台有利于抑制地王的出现,进而抑制房价的过快增长。各位对此怎么看?
沈殿连:限地令出台后,的确有不少专家表示,这条政策会有力限制地王。不过在我看来,地王的概念,可能大家的理解并不一致。是土地出让金总额高的能算作地王,还是楼面地价的单价高能算作地王?在我看来,这条限地令,肯定能限制前者,却不能限制后者,而且从一定程度上讲,有可能还会推高楼面地价的单价。至于房价,其构成与地价、建安成本、开发商对利润的追求等多方面有关,单独限制一个方面,或是单独抬高一个方面,对房价的影响都是有限的。
肖磊:我很赞同沈总的看法。实际上,在地产圈里,大家更看重的并不是总价的地王,而是单价的地王。这个道理和大户型、小户型一样,大户型总价高,但单价相对较低;小户型总价较低,单价却一般较高。把土地切割成小块来出售,会引来更多的竞争者,这对地王的出现,我认为可能起到助推作用。实际上,很多大的地块,开发商在初期开发时总会留下较大的升值空间,消费者也能得到实惠,但如果地块过小,开发周期变短,开发商肯定希望在这段时间里做足利润空间,反而会抬高价格。
万小强:我补充一点,从房价的角度看,我认为这个政策出台可能引起很多连锁反应,因为市场行情的不同,可能会有多种结果。一片土地上云集了众多开发商,如果市场行情一般,大家的竞争更激烈,产品线也就更完善,而竞争者的增多,可能会给购房人带来实惠。但如果当时市场行情很好,大家也可能形成价格同盟,对消费者不利。
B
中小房企获得机会?
晨报地产:针对限地令,另一种看法是,小地块总价低,门槛低,给中小开发商创造了拿地的机会,他们可以与大企业一起参与土地资源的竞争?
肖磊:我觉得这种说法可能有问题。地块划小后,小开发商拿地可能更艰难。因为原本把目光放在大地块的大开发商,只能把目标对准小地块,而他们实力很强,可以用很高的价格来拿地,这样一来,小开发商的生存空间会进一步压缩。
沈殿连:我倒有不同看法。就像肖总刚才所说的一样,小地块的开发周期较短,前期房源和后期房源的价差不容易拉大,所以如果用高价拿地,并不见得会吸引大企业。因为拿地初期,大家都会对市场进行评估,如果成本抬高,那么未来的销售价格也必须相应提高才能保证利润。对大开发商来说,利润过低的项目,做起来自然兴趣不大,但中小开发商不一样,他们可能更多地考虑生存问题,只要有一定的利润空间,就会入手。我认为竞争不会像大家想像的那么激烈,大家可能会更冷静,首先充分考虑市场承受程度,才会下手拿地。
万小强:今后土地市场的竞争应该会更加激烈。如果真的把地块划小,每个地块的竞争必然加剧。在地块较大时,竞争对手少,大开发商更多地把目光放在大地块,目前的小地块,则是中小开发商更为关注。但今后如果只有小地块,大家的积极性会被激发,一些位置较好的地块,会吸引更多企业来参与竞争,这对中小房企来说,不一定是机会。
C
缺配套成执行瓶颈?
晨报地产:限地令出台后,我们也有几个疑问。除了限制土地出让面积外,对大家更为关心的开发周期,似乎还没有更明确的说法?
肖磊:你提的这个问题,正是业内普遍的担心,限地令暂时没有配套的政策、解释,如何执行,目前还很难说。举个例子,限地令规定一线城市单宗土地出让不得超过20万平方米即300亩,这个300亩是根据什么标准来制定的?在主城核心区,能够达到300亩规模的地块几乎很难见到,而在城市副中心、近郊、远郊地区,300亩的限制,会不会太少了点?以前“70/90”政策出台后没多久,立刻有新的补充解释出台,这个政策目前看来还不够详尽。
万小强:对,一刀切式的规定300亩,可能有些问题。比如说,某个区域要建较大的城市综合体项目,需要超过300亩的用地规模,这种情况又该如何处理?地块划小,有可能对城市的整体规划产生影响。
沈殿连:的确如此。目前这个政策就像一道数学题,给出的条件太少,我们算不出答案,当然也可以说,能够算出无限的答案,个人感觉这个政策还不是很成熟,如果没有具体的配套政策出台,这个政策的作用有限。
万小强:近一步的配套政策没有出台之前,这个限地令的很多东西都不大明确。这次的调控与以往相比,还是有很大的不同,以往可能只是在户型、利率等方面做文章,但这次直接涉及根本,在土地环节做出调控。我想,初衷一方面是想控制地王的出现———当然效果如何还有待市场验证———另一方面,也是希望通过这样的政策,打击囤地。
沈殿连:打击囤地也需要有相关政策。比如现在,没有明确限制开发周期,即便划小了地块,也不见得能打击囤地。
肖磊:我认为,如果是想打击囤地,不一定非要通过划小土地面积来实现。在一些大的地块,政府可以规定,每年的开发面积必须达到一定标准,否则就处以惩罚,这样也能达到目的,并不一定只是划成小地块。
万小强:所以配套政策的出台是非常必要的。我想,政府可能是先抛出这么一个政策,试探一下市场的反应和效果,再根据情况的发展,出台相关的配套政策。
(重庆晨报记者 朱彦)
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