将一部分经适房房源调整为商品房或两限房，以解决开发企业的亏损问题——本周，一则经适房止亏方案公布的报道引发了舆论的轩然大波。建经适房真的亏损吗？止亏是否非得变商品房？开了口子的经适房政策会不会就此变味？针对舆论质疑的焦点，记者展开深度调查。

　　质疑焦点一：建经适房何来亏损？

　　此次方案调整涉及三个经适房项目，分别是回龙观文化居住区、翠城和朝阳新城。这些项目都是上世纪90年代末北京确定开发的经适房，建设规模都很大，从80万至200多万平方米不等，因此开发跨越的时间也长。和眼下的房价比，它们当时的定价都很低，价格最高的朝阳新城也仅有3310元/平方米。尽管10年来市场经历了很多变化和发展，但这些项目的售价由于是当初核定的，始终没有改变。

　　“虽然销售价格低，但是土地是政府划拨的，出让金免费，行政事业性费用也减半征收，企业何来亏损？”针对经适房止亏方案提及的“开发企业亏损”一说，购房人赵先生在接受记者采访时表示质疑。

　　回应：拆迁成本困住开发企业

　　面对质疑，项目开发企业的相关人士向记者倒出苦水，“建筑材料的价格近些年上涨迅速，项目配套市政道路也是开发单位垫资建设，因此开发成本逐年递增。最头疼的是，虽然免交土地出让金，但需要开发商自行拆迁。当初一亩地二三十万就能拿下，现在二三百万都拿不下来。”

　　记者从中介公司了解到，目前回龙观地区的普通商品住宅新房价格在12000元至14000元/平方米之间，二手房市场价格在11000元/平方米左右。翠城所在的五方新区一手和二手商品住宅的价格分别在15000元/平方米和13000元/平方米左右。朝阳新城则为14000元/平方米和12000元/平方米。“区域房价是区域地价的标杆，拆迁户的要求瞄着房价往上抬。”中介公司有关人士告诉记者。

　　记者发现，这三个经适房项目从2006年就不再有新房源开盘入市，而事实上，政府划拨的用地并没有开发完。项目有关人士告诉记者，“朝阳新城的亏损已高达十二三亿，翠城也有数亿亏空。成本和售价持续倒挂，这几年基本已经开发不动了。”

　　质疑焦点二：止亏非得变商品房？

　　据了解，目前回龙观项目已完成调整商品房的立项核准。翠城、朝阳新城项目完成亏损核定工作，调整方案也正在审核中。根据初步方案，朝阳新城其中有40万平方米将改建限价房，预计售价在7000元至8000元/平方米之间。

　　“经适房房源本来就紧张，再划出一部分做商品房，哪还能买得到？企业止亏就非得变商品房吗？”正在等待经适房购买资格审核结果的王女士担心地说。

　　回应：通过新建经适房弥补“房源损失”

　　市住建委相关负责人表示，这样的调整并不会挤占经适房房源，政府将通过新建经适房来弥补。至于调整后这些商品房和限价房何时上市还要根据项目进展决定。此外，调整的房屋套数、价格如何，也要经有关部门评估确定。

　　另外，记者获悉，涉及调整方案的仅是属于“历史遗留问题”的这批老盘，今后新建经适房的规模和开发时间都将受到控制。即使是大面积的经适房项目也会将其切割为小项目建设。而且无论是商品房还是保障房，都不再需要开发商进行土地一级开发。

　　-业内观点

　　“提价”优于“变更”

　　“实际上，停止开发企业的亏损未必非得依靠变商品房这种办法。”中国光大房地产地区公司副总经理高剑认为，经适房变商品房，即使依靠新增经适房来弥补房源损失，也还是增加了供地负担。相形之下更好的做法是“根据购房群体收入增长的幅度以及通货膨胀系数来调整经适房的售价，并且对价格上浮的幅度进行控制”。

　　北京市炜衡律师事务所律师庄清忠建议，“经适房止亏方案”的出台有待商榷。“更为合理的程序是，政府经严格审计，根据开发企业成本的上浮，在保证企业合理利润、强化开发速度和数量监管的前提下，每一至两年重新估算各区域经适房指导价格，公示后公布。对于尚未建设的经适房改商品房，须进行规划变更，补交土地出让金，重新审批。对于已建成经适房而造成亏损的企业，经严格审计，确认开发商没有违规虚报行为，在保证企业建设经适房积极性前提下，用其他方式在其他项目上予以适当补偿。对经营不善作亏的行为依法惩处。”

　　【事件背景】

　　有关部门负责人日前在市人大会议上透露，回龙观、翠城、朝阳新城等经济适用住房项目因时间跨度长、征地拆迁费用和材料价格提高等因素造成建设成本和销售价格倒挂，导致项目亏损。市政府已决定通过将项目中的一部分调整为商品房等方式解决亏损问题。

　　【新闻内存】

　　回龙观文化居住区：由天鸿集团开发。总建筑面积80万平方米。最早2002年开盘。售价2600元／平方米。

　　翠城：由北京住总房地产开发有限责任公司开发。位于五方新区，总建筑面积230万平方米。最早2002年开盘。售价3180元/平方米。

　　朝阳新城：由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发。位于朝阳区东坝。总建筑面积170.9万平方米。最早2003年开盘。售价3310元/平方米。

　　-新闻快评

　　质疑声映射的民众诉求

　　本周经适房止亏变商品房的方案见诸报端，一时间成为舆论焦点。本就紧巴巴的经适房房源又要减少，这令民众担忧万分。好在有关部门及时告知，将通过新增经适房项目弥补，经适房总量仍会保持平衡。

　　经适房是我国房改政策的产物，旨在通过其低端的保护价格和建设规模的扩大，逐步解决中低收入人群的居住需求。近年来房价突飞猛进，经适房的需求更是与日俱增，不知多少人每天竖着耳朵听，哪里又有经适房可以申请。所以，经适房的任何讯息都可能引发巨大的舆论关注，关于经适房政策的任何微调甚至于微调的信号，都会让其购买群体内心动荡不安。

　　“这次事件说明经适房的开发和管理机制需要进一步完善。首先，企业开发经适房亏损，说明过去的刚性定价有不足之处，是否可以形成一个根据市场情况上下浮动的定价机制；其次，政府并非不可以提供政策支持，但前提是公开开发成本和账目，否则如何扶持、调整数量多少都缺乏精确性和说服力。”中原地产华北区董事总经理李文杰在谈及此事时表达了上述观点。

　　李文杰的观点代表了不少业内人士的想法。价格早就根据成本和风险估算进行了核定，为什么开发企业会出现亏损？需要完善的除了开发行为，还有定价机制。当然，任何一种新事物都需要有一个完善的过程，经适房作为保障性住宅政策的重要环节，调整是必然的，民众也是有耐心的。

　　令民众不安和不解的，不是调整，也并非调整的方式，而是信息公示机制不被重视，不够敞亮。支持国企是国家责任感的一个标志，企业亏损，政府理应伸出援手，房企开发经适房的积极性更值得鼓舞。在方案公布之前，政府做了很多工作，包括严格的审计和各种环节的审批。如果能够让公众更多地了解政府在保障房机制构建上付出的良苦用心，而不是被动接受一个调整方案，相信质疑声会少很多。（杨舒萌）