话题缘起

　　11月27日，由金融业和地产业两轮驱动的迪拜世界陷入了近600亿美元外债的泥潭。全球股市为之“倾倒”数日。

　　迪拜，这个用世界各国的资本在沙漠上堆积起来的“经济奇迹”，在金融危机一周年之后，在各方认为全球经济复苏回升的态势下，竟无力地倒在沙滩上，全球经济复苏前景也被蒙上阴影。而那些以举债度日的危险做法再次引起各方的警惕。我们必须清醒地看到，迪拜危机的发生，根本上而言是房地产泡沫和金融泡沫双重打击的结果。近10年来，迪拜的房地产吸引了包括欧美、亚洲娱乐圈、体育界明星、富商在内的大量投资，以温州炒房团为首的中国商人也参与其中。地产业已经成为迪拜的支柱产业。

　　而在中国，经过最近10年的发展，地产经济也已成为各地的产柱产业，更是中国经济复苏的主力军。房地产业在宏观经济中的地位过重，会不会出现像迪拜危机这样的房地产泡沫，中国应该从中吸取什么教训？我们邀请了4位专家，对此做分析。

　　两泡沫同时破

　　NBD：“迪拜奇迹”为何会突然演变成一次危机，这次危机的实质是什么？

　　何志成：迪拜危机是由于金融泡沫和房地产泡沫的同时破裂所造成的。这其中就是过分追求高风险投资和产业资本过分集中于房地产，一旦房价下跌，泡沫破灭就引发了危机。

　　陈国强：在迪拜危机中，有两点值得注意：第一点是这次危机源自一家公司——迪拜世界公司的债务危机，这个公司是一家半国有半市场性质的企业，从某种程度上，是政府在为它的融资做担保。同时，在当地市场上，它所占的市场份额是相当大的，虽然我国也有不少垄断性企业，但从这个意义上讲，跟迪拜世界公司不是一个重量级的。

　　第二点，在迪拜的经济增长模式中，房地产开发是外在形式，却是这个城市的主导产业——现代服务业、旅游业的重要载体。在房地产开发过程中，迪拜吸引了来自全球的热钱，资金来源十分广泛。所以，一旦这家公司出现问题，不仅会使整个迪拜经济元气大伤，也会像“多米诺骨牌效应”一样，波及到其他国家和地区。

　　NBD：中国的房地产对经济发展和当前经济复苏的作用也十分重要，相比之下，中国的经济增长和房地产市场发展模式与迪拜的有什么不同？

　　牛凤瑞：两者的经济增长模式是不同的：迪拜是在沙漠上建设绿洲，人为建造城市，属于石油替代性经济；中国经济则伴随着工业化和城市化进程，内在动力十分强大，这决定了中国经济的相对安全性。

　　陈国强：迪拜的房地产市场很单一，基本上可以说就是一家公司在起决定性作用。中国房地产市场有很强的区域性，一线城市与二三线城市、东部地区与中西部地区的市场表现差异很大，所以我们在市场调控时通常也很谨慎，需要考虑到各地的不同情况。

　　同时，与迪拜世界公司不同，中国房地产市场的资金主要来自于国内银行贷款，相对稳定。这决定了一旦市场出现问题，它波及的范围比较小。

　　改革土地财政

　　NBD：迪拜是靠房地产拉动经济，中国房地产行业同样也对经济增长有较大的拉动作用，从迪拜危机中，我们应该借鉴什么？

　　张之骧：这次危机有很突出的一点，是在顺经济周期时，利率低，流动性多，会出现很多泡沫，体现在房地产，也体现在股市。那么，货币当局应该掌握好宏观政策，其中资金流动的次数反映出的经济总量非常重要，还要考虑到外部资金流入起到推波助澜的作用。

　　从国际层面来讲，国际货币基金组织及各个经济体，对主要储备货币的发行、汇率的走势都要有冷静的分析。

　　而经济体本身，投资大户都是机构投资者，他们不能完全顺着经济周期去做，不然可能相当被动。这次危机中，他们应该负相当大的责任，危机的买单者也应该是他们。

　　而我们目前的投资产品很少，利率被管制，银行几乎只靠利差盈利，自从政府刺激政策出来之后，很多资金又转到房地产。

　　牛凤瑞：我们在分析中国经济和房地产市场过程中，有一种倾向，就是过度解读国外经济变动对中国的影响，似乎其他国家在经济发展中遇到的问题，中国就一定会遇到，其他国家房地产市场出现的问题，中国也一定会出现。

　　我认为，迪拜危机不会对中国产生太大的影响，中国也不会发生类似的危机，但有两个问题值得我们警惕：一是我国的房地产市场发展更多依赖政策调控，我们要注意调控政策的科学性，使政策能够尊重市场规律，适应现阶段的经济发展要求；二是我国的市场经济体制还不够完善，产品质量问题、捂盘囤地问题、市场秩序问题等都存在，需要进一步加强监管。

　　陈国强：如果一个国家的经济发展过分依赖某个产业，那么这种发展模式很容易出问题。中国不可能发生类似的危机，但从迪拜危机中，我们可以借鉴的是应该培育更多的经济支柱，使拉动经济增长的动力更加多元。

　　在我国很多地方，房地产业是支柱产业，“土地财政”也成为当地财政收入的重要部分，这种现象不仅催生了房地产市场的大量问题，也不利于当地的经济发展，亟须改变。