新规

    对于业主出租房产，北京市地税局一直征收租金总额的5%作为个税。而对于承租人将租来的房产转租从中获取差价收益，在税收政策方面却从未有过明确规定。昨天，国税总局下文明确规定，对于转租房产的二房东将按照“财产租赁所得”项目征收个税，税率为20%。

    国税总局表示，“一些纳税人出于牟利或者其他目的，将所承租房屋转租给第三方赚取租金差价的情况时有发生”，而这种转租人的收益属于个人所得税应税所得范围。

    但国税总局同时表示，允许其扣除原先的租金支付等相关费用之后在此基础上再缴纳个税。

    同时，为便于管理和堵塞漏洞，要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据。

    调查

    “二房东”数量  比去年激增一倍

    去年一场金融危机，房租成为在京工作的北漂一族最大的负担，为了减少房租支出，不少原来单租一套房子的人不得不去与别人合租。

    美联物业、21世纪不动产等中介公司的数据显示，北京合租人群在今年上半年比去年激增了200%，目前已经占到了市场总量的三成。

    合租人群增多，让不少中小房产中介公司以及“房虫”看到了“商机”，他们大批地低价租来房子然后分成单间再出租从中赚取差价。

    据记者调查，大街小巷张贴的出租小广告中由原来的一居室、两居室变成了单身公寓或者单身房，也就是单间。而实际上，这类房源大部分不是单套房源，而是将一套房源经过改装变成多套所谓的“单间”。

    美联物业统计数据显示，主要由中介公司与“房虫”构成的“二房东”数量比去年激增一倍。而北京市的流动人口总量已达510万人，在这样大的市场需求下，合租与二房东现象势必愈演愈烈。

    美联物业市场总监张大伟认为，一套房子多人合租，这种情况的扩大已经影响到北京市租赁市场的成交量，成交量上不去，租金就会停止上涨甚至下跌。

    统计数据显示，截止到今年10月，北京租赁市场均价则依然在2210元，这一均价甚至低于2008年。这也间接推动了租售比上升，房产泡沫加大。

    高校周边转租热 月收入赶超白领

    据了解，目前京城“二房东”比较活跃的区域主要在各高校周边，以及回龙观、通州等交通方便的城铁沿线。

    这些“二房东”手里有多套租来的房产，然后分成单间租给学生或低收入的来京打工者，如人民大学周边一套两居室月租金本来是2500元，二房东租来后，分成三个单间，每间以1200元/月出租，其每年差价收益就有13200元，而这仅仅是一套房产的收益。

    据记者调查了解，二房东一般同时租五六套房子是常事，年收入七八万甚至十多万。

    而一些比“房虫”更加有经济实力的中介公司手中的房子就更多。超过140平方米的大户型因为总价的原因成交量非常少，而这类房源则是二房东的抢手货，面积越大越容易分隔，同时大户型的租金也相对便宜。

    算账

    转租收益3000元 须缴个税440元

    在计算“二房东”个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准。

    即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。

    专家分析 

    加强监管是关键

    美联物业市场部经理张大伟认为，国税总局出台的针对转租房收益缴纳个税的规定，可以限制二房东的收益，减少二房东将房产转租的情况，对于规范租赁市场，保障租户的安全和维护社会治安有着至关重要的作用。但是在执行方面也要严格监管。

    据记者了解，目前个人出租房产的业主大部分都不会主动缴纳个税，除非有承租方要业主出具租房发票时，业主才会到地税局缴税。“大房东”缴税都困难，“二房东”则更加无人监管。

    所以，政策是否能够执行到位，后续相关的监管配套政策也是关键。