近日，社会科学院发布了《住房绿皮书》，对过去一年楼市的发展进行了总结，指出2009年过快释放的流动性推动了房价的上涨，流入住房领域的贷款更多支持了投机性住房的开发和建设、风险放宽手段有限等问题，房产市场呈现V形反转态势。报告同时认为明年地价仍要涨，楼市趋势将呈春暖秋凉、价稳量增的发展态势，是震荡性的增长。针对这样的观点，本期的《头脑风暴》邀请了鸿信房地产开发有限公司总经理谭斌和南京卧龙湖置业有限公司总裁李建平两位嘉宾共同讨论。

　　观点①

　　资产类产品价格仍将上行

　　谭斌 鸿信房地产开发有限公司总经理

　　对“绿皮书”中提到的“明年楼市将震荡增长”个人觉得未必，从目前宏观的形势看，资产类产品价格明年整体上仍呈增长态势。近日有报道说“去年10月1日至今，有超过5000亿港元资金流入香港，主要投放股市和楼市”，而这其中很多也将进入内地，这些都主要受人民币升值预期的吸引。房地产作为资产类的重要部分，价格仍会保持上涨。

　　在土地方面，拿不拿地应该更多取决于各个企业自身的规模实力、融资能力的强弱等。近期全国包括南京都出现了很多“地王”，短期2-3年看它是高的，到了5年它的价值会变“平”，如果支撑时间达到长时间的6-8年甚至以上，它相对市场的价值又会变低，一切都是相对的。

　　至于“绿皮书”中“流入住房领域的贷款更多支持了投机性住房的开发和建设”的观点，个人是赞同的。很多高档房的客户都具备炒房的能力，但是投资和投机有所区别，合理的投资需求仍会得到保护，但是投资者要注意宏观的经济大环境，这也决定了投资的可行性。

　　最后谈一谈别墅类的高端物业。和以往的房价“普涨”不同，今后“有区别的涨”将是市场趋势之一，而这其中最具潜力的无疑是城市供需中最稀缺的高端住宅，“物以稀为贵”的别墅物业无疑将长期受到追捧。

　　观点②

　　明年楼市或将先抑后扬

　　李建平 南京卧龙湖置业有限公司总裁

　　房地产是我们国家经济发展的重要支柱，有巨大的市场支撑，当然这里的“支撑”已不仅仅是市场需求，更涉及到社会的宏观层面。对地方政府而言，楼市的发展牵动着众多行业的兴衰，也带动了地方经济的增长；而从老百姓的角度，投资渠道有限的现状也迫切需要楼市能够保持持续的发展。

　　具体到明年的楼市，个人觉得在明年初国家诸如利率、税费等的政策可能会有一些微调，也会使楼市出现小的波动，但是从二季度开始，楼市将重新回到上行轨道。至于成交量方面，由于今年很多的新房源受工程进度的影响都是“匆忙上阵”，品质会大打折扣。而无论是从供应量上还是产品的品质上，明年这种情况都将大大改善，成交量也可能进一步扩大。

　　每个城市的发展过程都有一个房价从高涨到回归的过程，但就目前的南京市场而言，房价上行还有很大空间。尽管现在的房价已在高位，普通置业者会有较大压力，但是客观上，投资动机的存在仍会推动房价的不断上涨，而刚性需求的满足未来可能更多来自于政府的保障措施等方面，这也是国际上房地产市场的正常发展趋势，市场的规范性操作还需不断完善。

　　另外，明年的土地价格也将变得理性很多，地价不会再现“疯涨”。

　　其他 观点

　　楼市正处于十字路口

　　目前超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫和风险。但在利益博弈复杂的情况下，单纯依靠政策的取舍并不能左右房地产市场的走势。房地产市场的症结不在于有无优惠政策，而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式。不彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛，不管优惠政策是否继续，房价都难以合理回归。

　　——马光远 中国社科院公共管理与政府政策所博士

　　明年楼市维持平稳

　　综合来看，从需求量上讲，明年楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，明年楼市进行结构性调整在所难免。

　　——《第一财经日报》

　　交易量取决于房价涨跌

　　《绿皮书》没有触及楼市的痛处、病根和要害。比如报告提出了明年价稳量增的目标，但实际上这很难实现。追涨不追跌是楼市的基本特点，中国楼市目前的投资占比重多，并且投资主要在赌房价上涨，而不是用于出租获利，因此交易量主要取决于房价是不是上涨上。 ——《红网》评论

　　-本版主持 高宏年