在城镇化快速推进的过程中，怎样才能保障中低收入居民也能“人人有房住”？对此，清华大学房产研究所所长刘洪玉给出了两项建议：一是扩大保障性住房制度覆盖面，二是完善退出机制。

　　消除政策“夹心层”梯度改善居住水平

　　目前，我国已建立了多层次的住房保障体系。但是，面对中低收入家庭的各项住房保障制度仍不够细致，配套政策与措施不到位，可操作性和可控制性欠缺，很难保证住房保障政策的有效实现，易出现政策预期目标和实施效果的错位。

　　覆盖面低是我国现行住房保障制度难以掩盖的“硬伤”。刘洪玉在接受记者采访时指出，我国住房公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大，公积金运用效率低。相比而言，职工工资越高，公积金越高，避税额度越大，所享受的住房货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入公积金缴存范围的家庭仍有很多，即使享受公积金制度，所受到的住房货币保障也极为有限，远低于高收入者。同时，限价房、经济适用房和廉价房均有收入门槛，而各种保障性住房之间的门槛不连续、差值较大、住房形式单一，也是导致“夹心层”住房困难的直接原因。

　　刘洪玉认为，建立以中央财政为主的住房保障资金来源渠道，明确中央政府和地方政府在住房保障上的事权和财权仍然是重中之重。探索实施多种保障性住房的供给形式也是制胜法宝。

　　户籍身份的制约也是造成政策覆盖面低所不容忽视的因素。刘洪玉指出，政府可以鼓励企业在大型工业区附近建造流动人员居住的小区，也可实行土地优惠政策，但建成的住房只能由外来务工人员享用，不能在市场上销售，并纳入廉租房的监管体系。而从长远来看，中央财政应该加大转移支付力度，通过廉租住房形式，为常住非户籍人口提供基本住房保障。

　　退出机制需“四轮定位”

　　当前我国廉租住房制度有三种保障方式:租金核减、实物配租和租金补贴。刘洪玉告诉记者，在有一定公房存量的城市宜以租金核减为主，辅之以租金补贴。实物配租是通过新建住房和收购旧住房，按较低的租金向廉租对象出租，它在提租、购买或退出住房等方面，虽然操作难度大，管理成本高，局限性较大，不易建立廉租对象收入提高后的退出机制，但适合房源短缺的城市采用。在房源充足的城市，通过发放租赁住房补贴，由最低收入家庭到市场租赁住房，可以把保障机制融入市场机制之中，最大限度地减少对市场配置资源效率的干扰，适应当前我国经济结构变动时期就业、收入状况变动较快的现实，有利于退出机制的形成。同时，简化退出操作程序和难度，对假冒“双困房”和家庭收入超标的承租户，可以立即停发租金补贴，并通过法律途径和新闻曝光的方式追缴已发的补贴及罚款，有效避免“迁出难”和收租被动的不必要麻烦。

　　刘洪玉认为，退出机制可从如下4个方面尝试执行。首先，建立和完善住房保障相关的法律体系及其惩戒机制。其次，加快个人信用制度建设。实践证明，香港由于存在较好的信用制度体系，使得住进公屋的对象基本上能够自觉退出，政府也无须投入大量精力进行监督。再其次，培育和规范廉租住房保障退出监督管理机构，加强对保障对象的监管。最后，制定有利于廉租住房保障退出的优惠政策。 （罗荀）