●目前楼市已逐步开始出现有价无市特征，今年冬天又将重复去年夏天的故事，届时不仅会出现房地产开发商资金链危机，而且大量囤积土地的投机行为也将面临“作茧自缚”后果

　　●北京、上海等大城市的房价租金比30倍以上的情况已远超国际大型城市的水平，已缺乏安全边际，整个市场博傻氛围浓厚

　　●当前市场的失衡状态明显不健康，但也不排除楼市在不理智的投机刺激下仍有涨价可能，但一切超过价值真实需求的上涨均将回归理性，房地产寒冬拐点若隐若现

　　⊙华林证券研究中心副总 胡宇

　　○编辑 李导

　　2009年10月，我国房地产市场，正散发着凉凉秋意。透过国庆假期北京、深圳等几大城市的房交会数据看，成交萎缩局面似乎难以扭转。当前各种迹象表明，现今再期望房地产出现“银十”行情似乎已不现实，我国房地产市场或已进入寒冬季节。

　　有价无市

　　今年冬天难以重复去年故事

　　首先，任何行业都不可能逃避供求关系和价值规律，房地产亦然。从世联地产公布的9月份数据看，深圳市场成交量环比出现下降，而价格环比仍然保持稳定，从其他各大城市得到的数据看，普遍与深圳市场相似。从供求关系而言，当前市场的价量背离正好证明供求关系的不合理，价格脱离有效需求导致成交量日渐萎缩，而成交量萎缩进一步强化了市场的观望情绪。

　　从这个角度而言，目前市场已逐步开始出现有价无市的特征。当前房价如不出现大幅调整，那么，今年的冬天又将重复去年夏天的故事，届时不仅出现房地产开发商资金链危机，众多中介也面临关门倒闭的局面，大量囤积土地的囤货居奇的投机行为又将面临“作茧自缚”的后果。而从影响房地产供求关系的角度看，除了需求方观望与有效不足，对短期市场而言，供给的相对紧缺也是影响当前房价的主要因素之一。

　　租金显示回报率不足

　　投机客短线博傻

　　从房地产投资价值而言，投资回报率是主要参考指标。扣除投机者所钟爱的房产转让所得收入，作为投资者而言，租金回报率才是主要考虑指标。尽管某些二线城市物业投资回报率仍有5%，相比之下，目前深圳豪宅出租回报率基本为零，深圳普通二手房的价格也普遍创出2007年新高。一套深圳关内76平方米的二手房，目前估价每平方米超过1.6万，而实际租金收益不过每月2500元，年化收益率不超过2%(扣除所得税)，低于银行一年期存款利率，而北京、上海等大城市的房价租金比30倍以上的情况也已远超国际大型城市(如纽约、东京、香港)的水平，30倍的房价租金比意味着投资需要30年才能回收本金。同理，30倍以上的房价租金比相对于30倍的市盈率，已缺乏安全边际，但投机者们疯狂冲入豪宅市场与二手房市场的动机很明显，肯定不是投资，而是希望通过短线博差价来获得杠杆收益。因此，当前我国房地产市场的投机者很明显是在博傻。

　　下半年政策收紧

　　寒冬若隐若现

　　影响房地产短期发展的硬约束，国家政策才是最重要的因素。历史经验表明，中国房地产政策调控周期短于房地产开发周期，房地产开发周期一般为2年半到3年，而政策调控周期变化太快，频率较短。回顾历史可知，影响房地产发展的政策从调控到放松往往就在一年之内。2008年房地产调控政策曾出现有收紧到放松的过程，二套房贷的收紧是影响房地产市场供给的最直接影响，而此后央行发布房地产救市新政《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，则预示着宏观调控拐点的到来。然而，自2009年下半年开始的政策突然出现收紧迹象，将对市场构成重大影响，尤其对开发商囤地投机行为的打击力度或在逐步放大。

　　有人戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”，囤地往往更赚钱。开发商目前乐于拍成地王，是因为到时即使毁约退地，后果只不过是没收地价首付款。对投机者而言，没有多强的法律束缚，未来只有不断落实前期出台的政策，通过严格执行相关闲置土地收回与罚款等规定，大幅提高房地产开发商长期囤地风险，市场开发与供给的规模与速度才能有效提升，当前高房价的现状才能逐步缓解。

　　毋庸置疑，当前脱离正常需求水平的高房价确实存在多重因素的影响，目前市场的失衡状态明显不健康，但也不排除房市在不理智的投机刺激下仍有涨价可能，但放在市场规律面前的是，一切超过价值真实需求的上涨均将回归理性，我国房地产的寒冬拐点若隐若现。