2008年以前，房地产价格经历了较长时期的大幅上涨，出现了泡沫化倾向，2008年下半年以来，房地产价格又随着经济的下滑而回落，到今年5月份前后出现了反弹，这是否构成了房地产市场长期回暖的信号呢？

　　我个人的看法，目前房地产市场出现的情况，更多的是之前积累的刚性需求的释放，并不意味着房地产市场的长期回暖。判断房地产市场的走向，不能只看房地产内部指标变化，更需要将其放在宏观经济的大环境中来分析。从宏观经济环境的角度，我国经济总体好转的趋势并不明显，经济还没到底，房地产市场也就不可能见底。经验也告诉我们，当经济下行压力增大，个人预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也受到影响。由此得出结论，由于现在宏观经济的未来走向仍不明确，在经济尚未企稳的情况下，房地产市场的走向也面临着很强的不确定性。

　　目前有一种观点认为，适度宽松的货币政策是造成房地产市场回暖的主要动力，其主要例证之一就是购房贷款在贷款增长中占比在提升。而在我看来，这种观点有失偏颇。

　　适度宽松货币政策的目的是为了拉动增长。增长是财富的创造过程，人们的收入都是从经济增长当中获得的。但现在有一个相互矛盾的情况：一方面贷款投放的增速很快；而另一方面经济启动的迹象却并不明显。

　　在此次启动经济的过程中，我们遇到了和以往历次经济增长都不同的现象：投资上去了，工业下来了。在过去拉动经济增长的过程中，采取的基本模式是以投资拉动工业增长。但目前，大量资金的投入主要是加速现有项目的完成。全国大概有20万亿规模的在建项目，其中还有很大一部分投资需要完成，之前一段时间投资商因为受到危机影响，加上资金链紧张，相当一部分定单下给了生产企业，到结算时却付不了钱，设备生产出来就成为企业库存。

　　但现在贷款一放松，资金给了生产商，实际上生产商并没有增加生产，而只是一个去库存化的过程，即把已产出的产品发货销售。所以，这就意味着贷款投放之后，去库存化导致投资完成额的上升，而工业生产却不增加。这些投资实际上是延续了原来的产业结构，原来的产业结构是一个过剩的结构，是产生不了效益的。产生不了效益，劳动者的工资就增加不了。所以适度宽松的货币政策，如果只是维持了原有的生产过剩的结构，那么对于提高居民收入、房地产市场回暖，都不能构成根本的支撑。现在的购房是实现前一阶段抑制的需求，而并不是当经济持续增长，人们收入普遍增加所产生的新增需求。

　　这一判断并非否定把刺激购房需求作为拉动内需的重要举措，而是提出经济增长的基础还没有稳固的时候，房地产市场的反弹就是有限的。货币政策与其他启动内需的政策对刺激楼市都有一定的作用。但是在大环境不变的情况下，发挥的作用会很有限。

　　个人认为，如果政府想要把房地产作为在短期内启动内需的重要举措，那么有一件事是可以做的，就是加大保障性住房的建设力度。一个社会总是有相当一部分人买不起商品房。我曾经做过一个估算，我们城市在这一轮经济增长之中，大概有40%的城市人口的收入增长低于房价增长，也就是说他们永远买不起房。对于这些居民，全面市场化的道路就有问题，政府需要用公共福利的形式，把居住作为一种公共产品来提供给他们。现在政府在推进廉租房，中央每年对廉租房的投入不断增加，目前解决了约5%的城市人口的住房问题。但覆盖面还比较小，比较理想的覆盖率是50%，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就会对商品房市场产生很大的减压作用。保障性住房的推进是一个长期工程，从现在开始每年进行一定量的投入，就会逐渐覆盖更多的城市中低收入人口，能够推进城市化，打开更大的经济需求。从这点看，虽然目前保障性住房的投资在4万亿元刺激计划中已经占了1/10，还是不够，还应该加大。

　　此外，就个人看来，当前房价的上涨，也并不意味着房地产业自身的回暖。数据显示，今年一季度，我国房地产开发投资同比增长4.1%，增幅比去年同期减少28个百分点，比同期固定资产投资增幅低22个百分点，是1998年以来同期最低水平。而购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长，且降幅增大。从这些情况看，房地产市场似乎已经陷入了困境。但我相信，这个困难是暂时的。从长期看，中国房地产市场有着巨大的增长前景。

　　有关人士预测，20年后，我国将新增8亿城市人口，而要解决他们的居住问题，以及现有4亿城市人口的住宅条件改善问题，必然会拉动一个巨大的房地产市场。同时，从国际经验看，在发达国家财富积累形态中，有2/3是房地产，也说明了在未来中国房地产市场的前景广大。

　　(王 建 作者单位：中国宏观经济学会)